Analisi delle differenze tra mutui a tasso fisso e variabile, le recenti variazioni dei tassi e le tendenze del mercato

Il mercato dei mutui è in continua evoluzione e i mutuatari devono tenere d’occhio le variazioni dei tassi di interesse, che possono influenzare significativamente le proprie rate.
In questo articolo, analizzeremo le differenze tra i mutui a tasso fisso e variabile, le conseguenze delle recenti variazioni dei tassi e le tendenze attuali del mercato.

I Mutui a Tasso Fisso e Variabile

I mutui a tasso fisso e variabile sono due tipi di mutui residenziali che si differenziano principalmente per il modo in cui il tasso di interesse viene applicato al prestito.

Mutui a Tasso Fisso

Un mutuo a tasso fisso ha un tasso di interesse che rimane invariato per tutta la durata del prestito. Ciò significa che le rate mensili rimarranno costanti e prevedibili nel tempo.
Questo tipo di mutuo è particolarmente apprezzato da coloro che desiderano avere una maggiore certezza e stabilità nel loro piano di rimborso.

Mutui a Tasso Variabile

Un mutuo a tasso variabile, invece, ha un tasso di interesse che può variare nel tempo in base alle condizioni del mercato e all’andamento dei tassi di riferimento, come l’Euribor o l’Eurirs.
Questo tipo di mutuo può risultare più conveniente in periodi di tassi bassi, ma comporta anche un maggiore rischio di variazioni nelle rate mensili, che possono aumentare nel caso di un rialzo dei tassi di interesse.

L’Onere del Mutuo: Fisso e Variabile

Recentemente, il costo dei mutui variabili è aumentato a causa dell’incremento dei tassi di interesse deciso dalla Banca Centrale Europea (BCE). Questo aumento può avere un impatto significativo sulle rate dei mutui, soprattutto per coloro che hanno stipulato un mutuo variabile da poco tempo.

Aumento delle Rate

Un esempio di questo impatto può essere un mutuo variabile da 200.000 euro a 30 anni stipulato 10 anni fa. In questo caso, l’aumento di 25 centesimi nel costo del denaro potrebbe comportare un incremento di 33 euro nella rata mensile, passando dai 720 euro iniziali agli 1.130 euro che si pagheranno nei prossimi mesi.

Mutui Recenti e Aumento delle Rate

Per chi ha stipulato un mutuo variabile più recentemente, l’aumento delle rate può essere ancora più significativo. Ad esempio, un mutuo da 200.000 euro a 30 anni iniziato all’1% nel 2022 potrebbe vedere un incremento del 105% nella rata mensile, passando da 643 euro a 1.321 euro nei prossimi mesi.

Mutui a Tasso Fisso e Aumento delle Rate

Tuttavia, è importante sottolineare che la maggior parte dei mutuatari negli ultimi anni ha optato per mutui a tasso fisso, che offrono maggiore protezione dalle variazioni dei tassi di interesse.
Molti di coloro che avevano scelto un mutuo variabile hanno successivamente surrogato il loro prestito, passando a un tasso fisso.

Le Conseguenze delle Variazioni dei Tassi sul Mercato dei Mutui

Le recenti variazioni dei tassi di interesse hanno avuto un impatto sul mercato dei mutui, creando una forbice tra i tassi fissi e variabili.

Aumento della Differenza tra Tassi Fissi e Variabili

Un’analisi effettuata a maggio sul portale mutuiOnline.it ha evidenziato un aumento della differenza tra i tassi fissi e variabili per un mutuo tipo da 140.000 euro per l’acquisto di un’abitazione da 200.000 euro con durate di 20 e 30 anni. A 20 anni, il tasso effettivo medio dei finanziamenti fissi è al 3,82% (rata di 835 euro), mentre per i variabili è al 4,13% (rata di 858 euro). La differenza di 23 euro sale a 41 euro per la durata trentennale (688 contro 647 euro), con un vantaggio del fisso in termini di tasso di 50 centesimi di punto (4,24% contro 4,74%).

Penalizzazione delle Durate Brevi

Il mercato dei capitali sta attualmente penalizzando le durate brevi, con l’Eurirs (il parametro di riferimento per il costo del denaro a lungo termine) che raggiunge il suo valore massimo a 15 anni e poi inverte la curva. Il ventennale quota circa 30 centesimi in più rispetto al trentennale, e ciò si riflette sul costo dei finanziamenti.

Opportunità di Surroga

La scelta del fisso appare consigliabile anche perché, quando i tassi inizieranno a scendere, vi sarà la possibilità di surrogare il mutuo, passando a condizioni più vantaggiose. Tuttavia, anche le banche stanno valutando attentamente questa possibilità, concedendo il finanziamento con prudenza.

Mutui con Opzione Fisso/Variabile

Una soluzione che può soddisfare sia le esigenze delle banche che dei clienti potrebbe essere la scelta di un mutuo con opzione fisso/variabile, che consente di modificare il tipo di tasso nel corso del tempo. È importante valutare attentamente le condizioni del tasso, soprattutto se il finanziamento non è offerto a tasso finito, ma sommando Eurirs più spread.

La Volatilità dei Tassi di Riferimento

L’Eurirs è un parametro piuttosto volatile, anche se negli ultimi mesi non ha registrato variazioni clamorose come in passato. Ad esempio, il ventennale quota attorno al 2,90% e da inizio anno ha oscillato tra il 2,70% e il 3,10%. Allo stesso modo, l’Euribor ha registrato una crescita costante nel tempo.

Opportunità per gli Under 36

Fino al 30 giugno prossimo (salvo ulteriori proroghe), gli under 36 hanno la possibilità di chiedere un mutuo ad alta copertura con le garanzie del fondo Consap. Ad oggi, per un finanziamento da 180.000 euro per una casa da 200.000 euro, a tasso fisso, le banche Bper, Bpm e Intesa San Paolo offrono prodotti con Taeg nell’ordine del 3,75%, 3,76% e 4,05%, con un esborso mensile da 818 a 849 euro. I mutui variabili, meno appetibili, sono proposti da Bper, Bpp e Monte Paschi, ma a tassi più elevati: 4,22%, 4,23% e 4,8% e rate da 864 a 910 euro.

Conclusioni

In conclusione, la recente evoluzione del mercato dei mutui e delle variazioni dei tassi di interesse rende fondamentale per i mutuatari valutare attentamente le proprie opzioni e scegliere il tipo di mutuo più adatto alle proprie esigenze. È importante considerare le tendenze attuali del mercato, le opportunità offerte dalle diverse tipologie di mutui e le possibili conseguenze delle variazioni dei tassi nel tempo.
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Guida ai costi da affrontare per vendere o acquistare in una compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare è un’operazione complessa che richiede molta attenzione sia da parte del venditore che dell’acquirente. Tra i vari aspetti da considerare, i costi sono sicuramente uno degli elementi più importanti.
In questo articolo, analizzeremo in dettaglio i diversi costi legati alla compravendita immobiliare, suddividendoli tra venditore e acquirente e fornendo una panoramica completa delle spese da affrontare.

Per il venditore

1. Certificazione energetica

La certificazione energetica è obbligatoria per la vendita di un immobile e deve essere redatta da un tecnico certificato. Questo documento ha un costo che varia tra i 150 e i 300 euro, a seconda del mercato locale e del professionista scelto.

2. Investimenti per migliorare l’immobile

Prima di mettere in vendita un immobile, potrebbe essere opportuno investire in lavori di ristrutturazione, imbiancatura o sistemazione per aumentarne il valore sul mercato. Questi costi variano a seconda delle esigenze specifiche dell’immobile e del budget a disposizione del venditore.

3. Regolarizzazione urbanistica

Nel caso in cui l’immobile presenti difformità dal punto di vista della regolarità urbanistica, il venditore è tenuto a sanarle prima di procedere con la vendita. Anche in questo caso, i costi variano a seconda delle specifiche esigenze dell’immobile.

4. Plusvalenza e imposte

Se si vende un immobile entro 5 anni dall’acquisto, si genera una plusvalenza, ovvero la differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita. In questo caso, è possibile pagare al notaio un’imposta sostitutiva (attualmente pari al 26%) oppure l’IRPEF sull’incremento del proprio reddito.

5. Decadenza dalle agevolazioni sulla prima casa

Se si vende un immobile acquistato con agevolazioni sulla prima casa entro 5 anni dall’acquisto, si decade da tali benefici, e si è tenuti a versare la differenza di imposta, più una sanzione e gli interessi. Se invece si vende l’immobile e si acquista un altro entro 12 mesi, non si decade dalle agevolazioni e non si pagano ulteriori imposte.

Per l’acquirente

1. Costi dell’atto d’acquisto

I costi dell’atto d’acquisto si suddividono in competenze e diritti del notaio e imposte derivanti dallo stesso atto. Essi variano a seconda che si acquisti direttamente dal costruttore o da un precedente proprietario privato o società non costruttrice.

1.1 Acquisto dall’impresa costruttrice

In questo caso, è necessario versare l’IVA sul prezzo dell’immobile, pari al 4% o 10% del valore compravenduto a seconda che si tratti o meno di una prima casa. A questa si aggiungono tre imposte: di registro, ipotecaria e catastale, che hanno un ammontare fisso di 200 euro ciascuna.

1.2 Acquisto da un proprietario privato o società non costruttrice

Se si acquista un immobile come prima casa, le imposte catastale e ipotecaria ammontano a 50 euro ciascuna, mentre quella di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se si tratta invece di una seconda casa, queste imposte ammontano al 6%, 2% e 1% del valore catastale.

2. Requisiti per ottenere i benefici della prima casa

Per ottenere i requisiti di prima casa, è necessario essere residenti nel comune in cui si trova l’immobile o impegnarsi al trasferimento della residenza entro 18 mesi. Inoltre, è necessario non possedere altro immobile nel comune in cui si sta acquistando, né da soli né in comunione con il coniuge, e non aver mai posseduto un altro immobile acquistato come prima casa sull’intero territorio italiano. È prevista una deroga se si vende l’immobile già posseduto entro 12 mesi dall’acquisto.

3. Costi dell’atto notarile e del mutuo

I costi dell’atto notarile variano a seconda del contesto e del valore dell’immobile e includono l’imposta sostitutiva, le spese di istruttoria, la perizia e eventuali commissioni dell’incaricato e assicurazioni. L’imposta di bollo sul mutuo varia in base alla presenza di un regime agevolato: se si tratta di una prima casa, ammonta allo 0,25% del totale del prestito, mentre sale al 2% in caso di seconda casa. I costi di istruttoria variano a seconda della banca e si collocano tra i 500 e i 1500 euro, mentre la perizia si attesta attorno ai 300-400 euro. L’accensione di un mutuo obbliga, inoltre, all’attivazione di una polizza assicurativa obbligatoria di 50-100 euro annui. Se ci si avvale di un broker, i costi possono aumentare a causa della provvigione o del compenso fisso.

4. Costi d’agenzia

Investire in un’agenzia immobiliare è sempre la scelta migliore per ottenere il massimo dall’operazione di compravendita. I costi variano a seconda dell’agenzia e delle specifiche esigenze del cliente. È importante scegliere un’agenzia affidabile e attenta alle esigenze del cliente, che offre un servizio specializzato e basato sull’identificazione della soluzione più adatta alle necessità del caso.
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In conclusione, la compravendita immobiliare comporta una serie di costi sia per il venditore che per l’acquirente. Avere una chiara comprensione di questi costi e delle loro implicazioni è fondamentale per pianificare un’operazione di compravendita senza sorprese e nella piena consapevolezza. Ricordatevi di considerare tutti gli elementi e di confrontare le diverse opzioni disponibili, al fine di ottenere il massimo dal vostro investimento immobiliare.