Il bonus immobiliare 2023 offre interessanti incentivi e agevolazioni fiscali per chi desidera acquistare la propria prima casa o effettuare interventi di ristrutturazione. In questo articolo, analizzeremo le diverse opzioni disponibili, i requisiti necessari e le novità introdotte dalla legge di Bilancio per il 2023.

Bonus Prima Casa 2023: Cos’è e Come Funziona

Il bonus prima casa 2023 permette di ottenere sconti e agevolazioni fiscali per l’acquisto di un immobile da utilizzare come abitazione principale. In particolare, questo bonus prevede una riduzione delle seguenti imposte:

  • Imposta di registro;
  • Imposta ipotecaria;
  • Imposta catastale;
  • IVA.

Queste agevolazioni si applicano a condizione che:

  • L’immobile acquistato appartenga a determinate categorie catastali;
  • L’immobile si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
  • L’acquirente soddisfi determinati requisiti.

Requisiti per Ottenere il Bonus Prima Casa

Per usufruire del bonus fiscale per l’acquisto della prima casa nel 2023, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  1. Non essere proprietari di un immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune in cui si richiedono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
  2. Non essere titolari di diritto di uso, usufrutto o abitazione di un altro immobile nel Comune;
  3. Avere o stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si desidera acquistare l’immobile usufruendo delle agevolazioni fiscali (in alternativa al trasferimento, l’acquirente dovrà dimostrare di avere nel Comune d’acquisto la sede di lavoro);
  4. Non essere titolari di abitazioni in tutto il territorio nazionale acquistate con agevolazioni o venderle entro 1 anno in caso di possesso.

Inoltre, il bonus prima casa viene concesso soltanto per immobili che non rientrano nelle categorie catastali A1, A8 e A9, escludendo quindi le abitazioni di lusso.

Agevolazioni Fiscali del Bonus Prima Casa

Le agevolazioni fiscali del bonus prima casa consistono in una riduzione delle imposte previste:

  • Sconto sull’IVA dal 10% al 4%, esclusivamente per gli acquisti effettuati dall’impresa costruttrice. Nel caso di acquisto della prima casa da un’impresa, sarà necessario pagare, in misura fissa, 200 euro ciascuno per imposta ipotecaria e catastale;
  • Imposta di registro al 2% per gli acquisti da privati. L’acquirente, in determinate situazioni e sotto l’approvazione del notaio, può far valere l’imposta di registro sulla base del valore catastale e non sul valore di mercato. Sempre per gli acquisti da privati, l’imposta ipotecaria e quella catastale sono fissate a 50 euro ciascuna;
  • Acquisto da agenzia immobiliare: è prevista la detrazione IRPEF del 19% sui compensi corrisposti all’agenzia intermediaria per un importo non superiore ai 1.000 euro;
  • Acquisti per successione e donazione: in questi casi, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che il bonus prima casa può essere applicato, con imposta ipotecaria e catastale equiparata a quella degli acquisti dalle imprese costruttrici (200 euro);
  • Credito d’imposta per chi vende una casa e ne effettua un nuovo acquisto. Il bonus prima casa consente di sottrarre dall’imposta da pagare quella già pagata con il precedente acquisto.

Bonus Prima Casa Under 36: Come Funziona

Al fine di incentivare l’acquisto della prima casa da parte di giovani under 36, il decreto Sostegni bis ha introdotto un bonus fiscale specifico, valido per gli atti stipulati dal 26 maggio 2021 fino al 31 dicembre 2023.

Il bonus prima casa under 36 prevede le seguenti agevolazioni fiscali:

  • Per le compravendite non soggette a IVA, esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;
  • Per gli acquisti soggetti a IVA, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riconoscimento di un credito d’imposta di importo pari all’IVA corrisposta al venditore.

Il credito d’imposta può essere utilizzato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e sulle donazioni dovute successivamente alla data di acquisizione, utilizzato per il versamento delle imposte sui redditi e utilizzato in compensazione.

Per poter fruire del bonus prima casa under 36, è necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • Non aver compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato;
  • Avere un indicatore ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) non superiore a 40.000 euro annui.

Si applicano, inoltre, gli ulteriori requisiti e le condizioni previste per il bonus prima casa, quali ad esempio il trasferimento della residenza o la vendita entro un anno dell’immobile precedentemente acquisito.

Bonus anche per Chi ha già la Prima Casa: Quando Spettano le Agevolazioni Fiscali

A partire dal 2016, il bonus prima casa spetta anche a chi ha già un immobile di proprietà acquistato con il bonus prima casa, a condizione che la casa posseduta sia venduta entro 12 mesi dal nuovo acquisto.

Tale agevolazione spetta anche nel caso di nuovo acquisto a titolo gratuito, cioè in caso di donazione e successione.

Nell’atto di acquisto del nuovo immobile con i benefici del bonus prima casa 2023 deve risultare l’impegno a vendere l’immobile già posseduto entro un anno. Se la vendita non avviene entro i 12 mesi concessi, bisognerà versare le imposte precedentemente scontate, pagando una sanzione del 30%.

Quando si Perde il Diritto alle Agevolazioni Prima Casa?

L’Agenzia delle Entrate provvederà a controllare la presenza dei requisiti richiesti per l’accesso al bonus prima casa, e la corrispondenza con quanto dichiarato.

In caso di false dichiarazioni, le agevolazioni fiscali concesse decadono e il contribuente è chiamato al pagamento delle imposte precedentemente detratte, maggiorate da una sanzione del 30%.

Il bonus prima casa decade, inoltre:

  • Se si vende l’immobile agevolato entro 5 anni (a meno che non si riacquisti un altro immobile entro un anno sempre da adibire ad abitazione principale);
  • Se non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
  • Se entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.

Cosa Succede se il Costruttore Consegna in Ritardo?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1588/18 pubblicata il 23 gennaio 2018, ha stabilito che per non perdere l’agevolazione l’acquirente, nel caso in cui il costruttore o il venditore ritardi la consegna dell’immobile, può trasferire la residenza entro il termine di legge presso un altro indirizzo.

Il Bonus è Valido anche se la Casa è Comprata all’Asta?

Di solito, chi compra casa all’asta fa richiesta di applicazione dell’agevolazione fiscale «prima casa» al momento dell’aggiudicazione tramite una dichiarazione all’Agenzia delle Entrate. Altrimenti, l’acquirente può rimediare se fa la richiesta entro 120 giorni dall’aggiudicazione.

In ogni caso, la dichiarazione deve essere formulata prima del saldo del prezzo, che si calcola con la differenza tra la cauzione versata per la partecipazione all’asta e il prezzo di aggiudicazione, cui si aggiungono le spese accessorie.

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Guida ai costi da affrontare per vendere o acquistare in una compravendita immobiliare

La compravendita immobiliare è un’operazione complessa che richiede molta attenzione sia da parte del venditore che dell’acquirente. Tra i vari aspetti da considerare, i costi sono sicuramente uno degli elementi più importanti.
In questo articolo, analizzeremo in dettaglio i diversi costi legati alla compravendita immobiliare, suddividendoli tra venditore e acquirente e fornendo una panoramica completa delle spese da affrontare.

Per il venditore

  • 1. Certificazione energetica

La certificazione energetica è obbligatoria per la vendita di un immobile e deve essere redatta da un tecnico certificato. Questo documento ha un costo che varia tra i 150 e i 300 euro, a seconda del mercato locale e del professionista scelto.

  • 2. Investimenti per migliorare l’immobile

Prima di mettere in vendita un immobile, potrebbe essere opportuno investire in lavori di ristrutturazione, imbiancatura o sistemazione per aumentarne il valore sul mercato. Questi costi variano a seconda delle esigenze specifiche dell’immobile e del budget a disposizione del venditore.

  • 3. Regolarizzazione urbanistica

Nel caso in cui l’immobile presenti difformità dal punto di vista della regolarità urbanistica, il venditore è tenuto a sanarle prima di procedere con la vendita. Anche in questo caso, i costi variano a seconda delle specifiche esigenze dell’immobile.

  • 4. Plusvalenza e imposte

Se si vende un immobile entro 5 anni dall’acquisto, si genera una plusvalenza, ovvero la differenza tra il valore di acquisto e quello di vendita. In questo caso, è possibile pagare al notaio un’imposta sostitutiva (attualmente pari al 26%) oppure l’IRPEF sull’incremento del proprio reddito.

  • 5. Decadenza dalle agevolazioni sulla prima casa

Se si vende un immobile acquistato con agevolazioni sulla prima casa entro 5 anni dall’acquisto, si decade da tali benefici, e si è tenuti a versare la differenza di imposta, più una sanzione e gli interessi. Se invece si vende l’immobile e si acquista un altro entro 12 mesi, non si decade dalle agevolazioni e non si pagano ulteriori imposte.

Per l’acquirente

  • 1. Costi dell’atto d’acquisto

I costi dell’atto d’acquisto si suddividono in competenze e diritti del notaio e imposte derivanti dallo stesso atto. Essi variano a seconda che si acquisti direttamente dal costruttore o da un precedente proprietario privato o società non costruttrice.

  • 1.1 Acquisto dall’impresa costruttrice

In questo caso, è necessario versare l’IVA sul prezzo dell’immobile, pari al 4% o 10% del valore compravenduto a seconda che si tratti o meno di una prima casa. A questa si aggiungono tre imposte: di registro, ipotecaria e catastale, che hanno un ammontare fisso di 200 euro ciascuna.

  • 1.2 Acquisto da un proprietario privato o società non costruttrice

Se si acquista un immobile come prima casa, le imposte catastale e ipotecaria ammontano a 50 euro ciascuna, mentre quella di registro è pari al 2% del valore catastale dell’immobile. Se si tratta invece di una seconda casa, queste imposte ammontano al 6%, 2% e 1% del valore catastale.

  • 2. Requisiti per ottenere i benefici della prima casa

Per ottenere i requisiti di prima casa, è necessario essere residenti nel comune in cui si trova l’immobile o impegnarsi al trasferimento della residenza entro 18 mesi. Inoltre, è necessario non possedere altro immobile nel comune in cui si sta acquistando, né da soli né in comunione con il coniuge, e non aver mai posseduto un altro immobile acquistato come prima casa sull’intero territorio italiano. È prevista una deroga se si vende l’immobile già posseduto entro 12 mesi dall’acquisto.

  • 3. Costi dell’atto notarile e del mutuo

I costi dell’atto notarile variano a seconda del contesto e del valore dell’immobile e includono l’imposta sostitutiva, le spese di istruttoria, la perizia e eventuali commissioni dell’incaricato e assicurazioni. L’imposta di bollo sul mutuo varia in base alla presenza di un regime agevolato: se si tratta di una prima casa, ammonta allo 0,25% del totale del prestito, mentre sale al 2% in caso di seconda casa. I costi di istruttoria variano a seconda della banca e si collocano tra i 500 e i 1500 euro, mentre la perizia si attesta attorno ai 300-400 euro. L’accensione di un mutuo obbliga, inoltre, all’attivazione di una polizza assicurativa obbligatoria di 50-100 euro annui. Se ci si avvale di un broker, i costi possono aumentare a causa della provvigione o del compenso fisso.

  • 4. Costi d’agenzia

Investire in un’agenzia immobiliare è sempre la scelta migliore per ottenere il massimo dall’operazione di compravendita. I costi variano a seconda dell’agenzia e delle specifiche esigenze del cliente. È importante scegliere un’agenzia affidabile e attenta alle esigenze del cliente, che offre un servizio specializzato e basato sull’identificazione della soluzione più adatta alle necessità del caso.
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In conclusione, la compravendita immobiliare comporta una serie di costi sia per il venditore che per l’acquirente. Avere una chiara comprensione di questi costi e delle loro implicazioni è fondamentale per pianificare un’operazione di compravendita senza sorprese e nella piena consapevolezza. Ricordatevi di considerare tutti gli elementi e di confrontare le diverse opzioni disponibili, al fine di ottenere il massimo dal vostro investimento immobiliare.