L’icona di lusso che sfida il tempo: Il marmo italiano
Con la sua purezza, il lusso e l’eleganza che lo caratterizzano, il marmo italiano è un materiale senza tempo che ha attraversato secoli di storia, mantenendosi sempre al centro delle tendenze di interior design e architettura. In questo articolo, ti guiderò alla scoperta delle migliori selezioni di marmo italiano, raccontandoti la sua storia, il processo di estrazione e rifinitura, le sue applicazioni e come mantenerlo nel tempo.
Il marmo italiano è stato utilizzato fin dall’età antica, quando i Romani lo usavano per le loro opere d’arte e i loro edifici pubblici. Oggi, esso è considerato uno dei materiali più pregiati al mondo, grazie alla sua bellezza e alla sua durata nel tempo.
Il marmo italiano è una pietra naturale, estratta da cave in tutta Italia, dalla Toscana alla Sicilia. È un materiale che si distingue per la sua bellezza, ma anche per la sua resistenza e durata. Il marmo è anche un materiale molto versatile, che può essere utilizzato in molte applicazioni diverse, sia per interni che per esterni.
Storia e significato del marmo italiano
Il marmo italiano ha una lunga storia che risale all’antica Roma. I Romani lo usavano per i loro edifici pubblici, i loro monumenti e le loro statue. Nel Rinascimento, divenne ancora più popolare, grazie all’opera di artisti come Michelangelo e Canova, che lo utilizzavano per le loro sculture.
Il marmo italiano rappresenta anche una parte importante della cultura italiana. Non solo è utilizzato in molti edifici pubblici e monumenti, ma anche in molte case e ville private. Il marmo è un simbolo di eleganza e raffinatezza, e rappresenta uno dei tesori più preziosi dell’Italia.
Tipi di marmo italiano
In Italia, ci sono molti tipi diversi di marmo, ognuno con le sue caratteristiche uniche. Alcuni dei tipi più popolari includono il marmo di Carrara, il marmo di Botticino, il marmo di Travertino, il marmo di Statuario e il marmo di Calacatta.
Il marmo di Carrara è uno dei tipi di marmo italiano più famosi e pregiati. È caratterizzato da un colore bianco latteo e da venature grigie. Il marmo di Botticino è invece caratterizzato da un colore marrone chiaro, con venature più scure. Il Travertino ha invece un colore beige e venature che ricordano la pietra calcarea. Il marmo di Statuario è un marmo bianco con venature grigie scure, mentre il marmo di Calacatta è caratterizzato da venature grigie su un fondo bianco.
Il processo di estrazione e rifinitura
Il processo di estrazione del marmo italiano è un processo molto complesso e richiede molta attenzione ai dettagli. Il marmo viene estratto dalle cave, dove viene poi trasportato in una fabbrica di lavorazione. Qui il marmo viene tagliato in lastre e poi rifinito per ottenere la finitura desiderata.
Il processo di rifinitura del marmo è anche un processo molto importante. Il marmo viene levigato e lucidato, per ottenere una finitura liscia e uniforme. La rifinitura del marmo può essere fatta in vari modi, tra cui la levigatura a umido o a secco, la lucidatura con macchine automatiche o a mano.
Le sculture di marmo italiano più famose
Il marmo italiano è stato utilizzato per alcune delle sculture più famose al mondo. Tra queste, ci sono Michelangelo’s David, Canova’s Amore e Psiche, la Pietà di Michelangelo, il Cristo Velato e il Cupido e Psiche di Antonio Canova. Queste opere d’arte sono considerate tra le più belle e importanti al mondo, e il marmo italiano è stato scelto per la sua bellezza e la sua durabilità.
Scegliere il giusto marmo per le tue esigenze – colore, venature, grana e immagine
Quando si sceglie per le proprie esigenze, ci sono molti fattori da considerare, tra cui il colore, le venature, la grana e l’immagine. Il marmo è disponibile in molti colori diversi, tra cui il bianco latteo, il marrone, il giallo e il rosso. Le venature del marmo possono variare da grigie a scure, mentre la grana può essere fine o grossa.
L’immagine del marmo italiano può anche variare molto. Alcuni tipi hanno un’immagine molto uniforme, mentre altri hanno venature molto pronunciate. La scelta del marmo giusto per le proprie esigenze dipende quindi molto dallo stile di design che si desidera ottenere.
Applicazioni interne ed esterne – pavimenti, rivestimenti e altro ancora
Il marmo italiano può essere utilizzato in molte applicazioni diverse, sia per interni che per esterni. In campo interno, viene spesso utilizzato per pavimenti, rivestimenti, camini, bagni e cucine. In campo esterno, viene spesso utilizzato per pavimentazioni, rivestimenti di muri e fontane.
Manutenzione e cura
Per mantenere il marmo nel tempo, è importante seguire alcune semplici regole di manutenzione e cura. Esso è un materiale molto resistente, ma può essere danneggiato dall’uso improprio o dalla cura inadeguata. È importante pulire il marmo regolarmente e proteggerlo dalle macchie.
La bellezza senza tempo del marmo italiano
Il marmo italiano è un materiale senza tempo che rappresenta eleganza e raffinatezza. Con la sua bellezza, la sua durata e la sua versatilità, esso è uno dei materiali di scelta per molte applicazioni diverse, sia per interni che per esterni.
Se stai cercando un materiale pregiato e di alta qualità per il tuo prossimo progetto di design, i marmi italiani sono sicuramente la scelta giusta.
Desideri utilizzare il prestigioso marmo italiano nel tuo progetto di design? PREGIO IMMOBILIARE è qui per aiutarti. Siamo un’agenzia immobiliare specializzata nelle soluzioni abitative di alta qualità.
Contattaci oggi stesso al numero +39 0802198820 e lasciati ispirare dal lusso senza tempo del marmo italiano per il tuo progetto di design. Saremo lieti di offrirti consulenza personalizzata e guidarti verso la realizzazione dei tuoi desideri.
Determinazione del Valore Immobiliare ai Fini IMU: Guida Completa e Calcolo Ottimizzato
Introduzione
Il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU è essenziale per adempiere correttamente all’obbligo di pagamento dell’Imposta Municipale Propria (IMU). Questa guida fornisce tutte le informazioni necessarie per comprendere e ottimizzare questo processo, assicurando che il calcolo venga eseguito in modo accurato e conforme alle normative vigenti.
Raccogliere i Dati Chiave
Per calcolare il valore immobiliare ai fini IMU, è necessario raccogliere i seguenti dati fondamentali relativi all’unità immobiliare:
- Rendita catastale: Questo è il valore attribuito all’immobile dal Catasto.
- Coefficiente di categoria catastale: Varia a seconda del tipo di immobile.
- Quota di possesso: La percentuale di proprietà dell’immobile.
- Aliquota comunale: Determinata dal Comune in cui si trova l’immobile.
- Eventuali agevolazioni fiscali: Riduzioni o esenzioni applicabili.
Procedura di Calcolo
Una volta ottenuti i dati necessari, è possibile procedere con il calcolo effettivo del valore immobiliare ai fini IMU. La formula standard per i fabbricati è:
Valore IMU = Rendita catastale rivalutata del 5% x Coefficiente di categoria
Esempio di Calcolo
Supponiamo che la rendita catastale di un immobile sia 1.000 euro e che appartenga alla categoria A/2 con un coefficiente di 160:
- Rivalutazione della rendita catastale: 1.000 x 1.05 = 1.050 euro
- Calcolo del valore: 1.050 x160 = 168.000 euro
Considerazioni per Diverse Tipologie di Immobili
Il calcolo varia in base al tipo di immobile. Ad esempio, per i terreni agricoli, il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e non del 5%, e il risultato ottenuto non viene moltiplicato per 135 come nei fabbricati.
Esempio di Calcolo per Terreni Agricoli
Supponiamo che il reddito dominicale di un terreno agricolo sia 800 euro:
- Rivalutazione del reddito dominicale: 800 x 1.25 = 1.000 euro
- Calcolo del valore: 1.000 x 135 = 135.000 euro
Importanza dell’ISEE
L’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) è cruciale nella determinazione del valore immobiliare ai fini IMU. L’ISEE valuta la situazione economica di un nucleo familiare e richiede la dichiarazione di tutti gli immobili di proprietà.
Dichiarare Correttamente il Valore nell’ISEE
Per indicare correttamente il valore dell’immobile ai fini IMU nell’ISEE, è necessario inserire il valore della rendita catastale maggiorata del 5% moltiplicata per 160 nel quadro FC3 della dichiarazione ISEE per le categorie catastali A, C/2, C/6 e C/7.
Esempio di Compilazione del Quadro FC3
Se la rendita catastale è 1.000 euro:
- Rivalutazione della rendita catastale: 1.000 x 1.05 = 1.050 euro
- Valore dichiarato nell’ISEE: 1.050 x 160 = 168.000 euro
Consultazione delle Tabelle dell’Agenzia delle Entrate
Per trovare il coefficiente di categoria catastale necessario per il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU, è possibile consultare le tabelle dell’Agenzia delle Entrate. Queste tabelle forniscono i coefficienti aggiornati per le diverse categorie catastali e rappresentano una risorsa preziosa per ottenere i valori corretti da utilizzare nel calcolo.
Aggiornamenti Legislativi e Fiscali
È fondamentale monitorare gli aggiornamenti delle leggi e delle disposizioni fiscali per assicurarsi di effettuare il calcolo correttamente. Le aliquote comunali e le agevolazioni fiscali possono variare, quindi è cruciale rimanere aggiornati su eventuali modifiche.
Esempio di Modifiche Normative
Ad esempio, un Comune potrebbe decidere di modificare l’aliquota IMU per incentivare l’acquisto di immobili nel centro storico. Tali cambiamenti devono essere attentamente considerati per calcolare correttamente l’importo dovuto.
Strumenti e Risorse Online
Esistono vari strumenti e risorse online che possono facilitare il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU. Questi includono calcolatori IMU disponibili sui siti web ufficiali di diversi Comuni e software di gestione immobiliare che automatizzano il processo di calcolo.
Utilizzo di Calcolatori Online
Molti siti web offrono calcolatori IMU dove è possibile inserire i dati rilevanti per ottenere rapidamente il valore dell’imposta. Ad esempio:
- Inserisci la rendita catastale rivalutata.
- Seleziona la categoria catastale.
- Il calcolatore fornirà automaticamente il valore IMU.
Benefici della Pianificazione Fiscale
Una pianificazione fiscale accurata può portare a significativi risparmi. Consultare un esperto fiscale per valutare le opportunità di agevolazioni e deduzioni fiscali può ridurre l’impatto economico dell’IMU.
Esempio di Pianificazione Fiscale
Un proprietario di più immobili potrebbe beneficiare di agevolazioni per immobili storici o per proprietà utilizzate a fini agricoli, riducendo l’importo totale dell’IMU dovuta.
Consulenza Personalizzata
Per una consulenza personalizzata sulla determinazione del valore immobiliare ai fini IMU e per scoprire le migliori soluzioni immobiliari, contatta Pregio Immobiliare. Il nostro team di professionisti è pronto a offrirti un servizio su misura per le tue esigenze, assicurandoti di sfruttare tutte le opportunità disponibili per ottimizzare il tuo investimento immobiliare.
Servizi Offerti da Pregio Immobiliare
- Valutazioni Immobiliari: Stima accurata del valore delle proprietà.
- Consulenza Fiscale: Assistenza nella gestione delle imposte immobiliari.
- Gestione Immobiliare: Servizi completi di amministrazione e manutenzione degli immobili.
- Supporto Legale: Assistenza per questioni legali relative all’immobiliare.
Conclusioni
Calcolare il valore immobiliare ai fini IMU è un processo cruciale per adempiere agli obblighi fiscali. Comprendere i fattori coinvolti, come la rendita catastale e il coefficiente di categoria catastale, e conoscere l’importanza dell’ISEE nella determinazione del valore immobile, consente di dichiarare correttamente le proprietà nel nucleo familiare e di gestire il carico fiscale in modo preciso e tempestivo.
Per ulteriori informazioni sul calcolo del valore immobiliare ai fini IMU e per essere sempre aggiornati sulle disposizioni fiscali più recenti, si consiglia di consultare le tabelle ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e di fare riferimento alle fonti autorizzate nel settore.
Per una consulenza personalizzata sulla determinazione del valore immobiliare ai fini IMU e per conoscere le migliori soluzioni immobiliari, contatta Pregio Immobiliare! Il nostro team di professionisti è pronto a offrirti un servizio su misura per le tue esigenze, assicurandoti di sfruttare tutte le opportunità disponibili per ottimizzare il tuo investimento immobiliare.
🌐 www.pregioimmobiliareitalia.it
📞 +39 080 2198820
📱 WhatsApp: +39 339 8217338
Un percorso dettagliato per comprendere e utilizzare il mandato all’agenzia immobiliare per una compravendita di successo
Il mandato all’agenzia immobiliare è un elemento fondamentale nel processo di compravendita di un immobile.
In questo articolo, esploreremo in dettaglio il funzionamento dei mandati, le diverse tipologie e tutte le informazioni utili per muoversi con successo nel mondo della compravendita di immobili.
1. Cos’è il mandato all’agenzia immobiliare
Il mandato all’agenzia immobiliare è un contratto attraverso il quale il proprietario di un immobile (venditore) incarica un’agenzia immobiliare di svolgere specifiche azioni finalizzate alla conclusione della compravendita. L’agenzia immobiliare è rappresentata da un professionista che supporta il proprietario durante l’intero processo di vendita. In questo accordo, entrambe le parti sono tenute a rispettare quanto stabilito nel contratto, che in caso di inadempimenti può essere impugnato.
1.1 Base dell’accordo del mandato
Il mandato si basa principalmente sulla fiducia tra il venditore e l’agenzia immobiliare. Il venditore si affida all’agenzia per ottenere il miglior risultato possibile nella compravendita, mentre l’agenzia si impegna a svolgere le attività necessarie per raggiungere tale obiettivo. Il contratto di mandato stabilisce le responsabilità, i diritti e i doveri di ciascuna parte.
2. Tipologie di mandato all’agenzia immobiliare
Esistono diverse tipologie di mandato che si differenziano in base alla forma con cui vengono stipulati e alle modalità previste per la loro conclusione. Le principali tipologie di mandato sono:
2.1 Verbale
Il mandato verbale è un accordo informale tra il venditore e l’agenzia immobiliare. In questo caso, non è necessario redigere un contratto scritto, ma le parti si impegnano verbalmente a rispettare le condizioni stabilite. Tuttavia, il mandato verbale è meno sicuro e offre minori garanzie rispetto agli altri tipi di mandato.
2.2 Scritto non esclusivo
Il mandato scritto non esclusivo è un contratto formale tra il venditore e l’agenzia immobiliare, in cui il venditore si impegna a collaborare con l’agenzia, ma si riserva il diritto di vendere l’immobile anche tramite altre agenzie o privatamente. Questa tipologia di mandato offre maggiori garanzie rispetto al mandato verbale, ma implica una minore dedizione da parte dell’agenzia immobiliare.
2.3 Scritto in esclusiva
Il mandato in esclusiva è un contratto formale in cui il venditore affida la vendita del suo immobile esclusivamente a un’unica agenzia immobiliare. In questo caso, l’agenzia si impegna a mettere in campo tutte le sue risorse e competenze per concludere la compravendita con successo, mentre il venditore si impegna a non collaborare con altre agenzie durante la durata del mandato. L’esclusiva è solitamente la scelta preferita dalle agenzie immobiliari, poiché garantisce loro un impegno completo e una maggior possibilità di ottenere risultati.
3. Durata e scadenza del mandato
La durata del mandato all’agenzia immobiliare varia in base a quanto stabilito nel contratto. In generale, la durata può variare da sei mesi fino a un anno. Alla scadenza del mandato, l’agenzia immobiliare non può più agire per conto del proprietario. Tuttavia, è possibile che il mandato preveda un rinnovo automatico nel caso in cui la compravendita non sia ancora andata a buon fine entro il periodo prestabilito.
3.1 Rinnovo del mandato
Il mandato può essere rinnovato in due modi: tacitamente o mediante un nuovo accordo scritto tra le parti. Il rinnovo tacito si verifica quando il contratto prevede una clausola di rinnovo automatico alla scadenza del mandato, a meno che una delle parti non comunichi per iscritto la volontà di non rinnovare l’accordo. Il rinnovo mediante un nuovo accordo scritto, invece, richiede la stipula di un nuovo contratto tra le parti, con nuove condizioni e termini.
4. L’esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare
L’esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare è una clausola che stabilisce che il venditore si impegna a lavorare solo con una specifica agenzia immobiliare durante la durata del mandato. Questa clausola offre numerosi vantaggi sia al venditore che all’agenzia, tra cui un impegno maggiore da parte dell’agenzia e una maggiore sicurezza per il venditore.
4.1 Vantaggi dell’esclusiva
L’esclusiva nel mandato all’agenzia immobiliare offre numerosi vantaggi, tra cui:
- Maggiore impegno dell’agenzia, che si dedica completamente alla vendita dell’immobile
- Maggiore sicurezza per il venditore, che sa di poter contare su un professionista dedicato
- Maggiore controllo sul processo di vendita, con un unico interlocutore e una strategia di marketing condivisa
- Riduzione dei rischi di conflitti tra agenzie o di sovrapposizione di offerte e proposte
5. Obblighi e doveri delle parti nel mandato all’agenzia immobiliare
Il mandato all’agenzia immobiliare prevede una serie di obblighi e doveri per entrambe le parti coinvolte nel contratto. Ecco alcuni dei principali obblighi e doveri delle parti:
5.1 Obblighi e doveri del venditore
Il venditore ha il dovere di:
- Fornire all’agenzia tutte le informazioni e i documenti necessari per la vendita dell’immobile
- Collaborare con l’agenzia per consentire la promozione e la vendita dell’immobile
- Rispettare le condizioni e i termini stabiliti nel contratto di mandato, inclusa l’esclusiva (se prevista)
- Pagare le provvigioni all’agenzia immobiliare in caso di conclusione della compravendita
5.2 Obblighi e doveri dell’agenzia immobiliare
L’agenzia immobiliare ha il dovere di:
- Svolgere tutte le attività necessarie per la promozione e la vendita dell’immobile, nel rispetto delle leggi e delle normative vigenti
- Agire con la diligenza del buon padre di famiglia in tutte le fasi del processo di compravendita
- Fornire al venditore tutte le informazioni e i consigli necessari per una corretta e serena vendita dell’immobile
- Mantenere la riservatezza sui dati personali del venditore e degli eventuali acquirenti
6. Compenso e provvigioni nel mandato all’agenzia immobiliare
Le provvigioni e il compenso dovuto all’agenzia immobiliare sono stabiliti nel contratto di mandato e variano in base ai servizi offerti e al valore dell’immobile. In genere, le provvigioni sono calcolate come una percentuale del prezzo di vendita dell’immobile e variano tra l’1% e il 4% oltre IVA. Il compenso deve essere versato al momento della conclusione della compravendita o, in alcuni casi, quando il venditore non accetta una proposta pari o migliore alle condizioni di incarico.
6.1 Modalità di pagamento delle provvigioni
Le provvigioni all’agenzia immobiliare devono essere versate a compravendita conclusa. Anche se l’affare viene chiuso in una data successiva rispetto alla scadenza del contratto, ma l’agente aveva messo in contatto le parti prima della scadenza, al professionista spettano le provvigioni.
7. Disdetta anticipata e recesso del mandato all’agenzia immobiliare
In alcuni casi, il venditore può decidere di non vendere più l’immobile o di cambiare agenzia immobiliare prima della scadenza del mandato. In queste situazioni, è possibile disdire anticipatamente il mandato all’agenzia immobiliare.
7.1 Disdetta anticipata del mandato verbale
Nel caso di un mandato verbale, la disdetta può avvenire in qualunque momento senza danno o pretesa da parte dell’agente immobiliare. Tuttavia, è sempre consigliabile comunicare la disdetta per iscritto, per evitare possibili incomprensioni o dispute.
7.2 Disdetta anticipata del mandato scritto non esclusivo
Nel caso di un mandato scritto non esclusivo, la disdetta anticipata dipende dalle condizioni stabilite nel contratto. In alcuni casi, le parti possono concordare un eventuale rimborso delle spese sostenute dall’agenzia immobiliare durante la durata del mandato.
7.3 Disdetta anticipata del mandato in esclusiva
La disdetta anticipata del mandato in esclusiva è più complessa e può comportare il pagamento di una penale da parte del venditore. La penale deve essere proporzionale alle attività svolte dall’agenzia immobiliare e di importo inferiore alla provvigione. È importante pattuire chiaramente le condizioni di disdetta nel contratto per evitare possibili controversie.
8. Clausole particolari nel mandato all’agenzia immobiliare
Nel contratto di mandato all’agenzia immobiliare possono essere inserite diverse clausole particolari per tutelare le parti e regolare al meglio il rapporto di collaborazione. Alcune di queste clausole sono:
8.1 Clausola risolutiva espressa
La clausola risolutiva espressa prevede l’annullamento del mandato nel caso in cui, a seguito di accertamenti successivi al conferimento, l’immobile risulti non vendibile o la regolarizzazione imponga al proprietario costi non proporzionati al valore dell’operazione.
8.2 Clausola di tacito rinnovo
La clausola di tacito rinnovo prevede il rinnovo automatico del mandato alla sua scadenza, a meno che una delle parti non comunichi per iscritto la volontà di non rinnovare l’accordo. Tuttavia, questa clausola è considerata vessatoria e, per essere valida, deve essere controfirmata appositamente dalle parti.
9. Conclusioni sul mandato all’agenzia immobiliare
Il mandato all’agenzia immobiliare è un elemento fondamentale nel processo di compravendita di un immobile. Scegliere la tipologia di mandato più adatta alle proprie esigenze e stipulare un contratto chiaro e bilanciato tra le parti è fondamentale per assicurarsi un’esperienza di vendita serena e soddisfacente.
Affidarsi a professionisti seri e competenti e informarsi sulle normative vigenti è la chiave per ottenere i migliori risultati nella compravendita di immobili.
Pregio Immobiliare è l’agenzia giusta per trarre il massimo dalle tue operazioni immobiliari: contattaci per avvantaggiarti dei nostri servizi!
L’importanza di questo contratto e come procedere per la registrazione online
Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento fondamentale per la compravendita di beni di valore elevato. In questo testo, verrà spiegato il suo significato e l’importanza della sua stipula, evidenziando i vantaggi per entrambe le parti. Sarà anche discusso il ruolo della registrazione online nella validità del contratto.
Il contratto preliminare di compravendita è un accordo scritto tra acquirente e venditore che riporta le condizioni principali della futura compravendita, come il prezzo, le modalità di pagamento, le scadenze, le condizioni di consegna e le eventuali penali in caso di inadempimento. Nonostante non sia obbligatorio per legge, il contratto preliminare costituisce un importante strumento di tutela per le parti coinvolte.
Infatti, una volta firmato, il contratto preliminare ha valore giuridico e le parti sono tenute a rispettarlo. In caso di inadempimento, il mancato rispetto delle clausole del contratto preliminare può comportare l’obbligo di risarcimento dei danni subiti dall’altra parte.
Il contratto preliminare può anche prevedere la restituzione di una caparra confirmatoria da parte dell’acquirente, che costituisce una garanzia per il venditore dell’effettiva volontà di acquistare. In caso di recesso dell’acquirente, la caparra può essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento dei danni subiti.
È importante sottolineare che dal 7 marzo 2023, è possibile registrare il contratto preliminare di compravendita online direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite il modello “Registrazione di atto privato” (Rap) presente sul sito. La registrazione è fortemente consigliata poiché offre maggiori garanzie e tutela gli interessi delle parti.
La registrazione del contratto preliminare costituisce una prova di avvenuta stipula e di contenuto del contratto, e può rappresentare un elemento utile per l’eventuale richiesta di un mutuo o di un finanziamento bancario per l’acquisto dell’immobile.
In sintesi, il contratto preliminare di compravendita è uno strumento giuridico fondamentale per la compravendita di immobili e altri beni di valore elevato. La sua stipula garantisce la tutela delle parti in causa e costituisce una prova di avvenuta stipula e di contenuto del contratto. La registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è fortemente consigliata, poiché offre maggiori garanzie e tutela gli interessi delle parti. La registrazione online ha reso il processo più semplice e rapido, evitando lunghe attese e risparmiando tempo prezioso.
Per ricevere maggiori informazioni sull’argomento o per ricevere una consulenza, non esitare a contattare Pregio Immobiliare, che schiera un team di professionisti dell’immobiliare al tuo servizio.
In questo articolo osserveremo nel dettaglio il caso specifico di un immobile senza certificato di agibilità.
Il certificato di agibilità (o abitabilità) è un documento chiave perché un immobile sia in regola urbanisticamente. Una volta “agibilità” e “abitabilità” non erano termini interscambiabili: l’abitabilità perteneva immobili residenziali, l’agibilità era concessa per tutti gli altri tipi di immobile.
Nel 2001, il nuovo Testo Unico dell’Edilizia ha riassunto nell’unico “certificato di agibilità” I due diversi documenti.
Nel 2016 anche il certificato di agibilità è stato sostituito dalla “SCA” (Segnalazione Certificato di Agibilità), che si distingue dai precedenti certificati perché non comporta la richiesta d’ottenimento al comune, ma consiste in un’autocertificazione da parte del Direttore dei lavori o di un altro tecnico, che possa attestare la conformità ai requisiti di legge.
All’articolo 24 del testo unico dell’Edilizia, in cui sono stabilite le condizioni irrinunciabili e necessarie per abitare un immobile, leggiamo: “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale”.
Per ottenere il certificato di abitabilità importa la chiusura della pratica edilizia, la certificazione degli impianti e l’effettuazione di un collaudo statico e di regolare accatastamento.
Se un immobile dovesse venire venduto senza certificato di agibilità, cosa accadrebbe? È questo un grave inadempimento tale da risultare nella risoluzione del contratto? Di più, in quale caso non consegnare il certificato realizza una ipotesi di aliud pro alio?
Per rispondere a queste domande, ecco una sentenza del Tribunale di Novara (n.60, 31/01/23).
Si tratta di un immobile privo del certificato di agibilità e di una domanda di risoluzione del contratto di compravendita.
La vicenda
L’acquirente di un immobile espone di avere riscontrato, a distanza di tempo, che l’immobile sia affetto da difetti di manutenzione (trattasi di infiltrazioni, muffe, stillicidio, sgretolamento dei trucioli di legno dal soffitto) e che ciò sia stato accertato dalla perizia di un professonista, il quale di più ha rilevato la mancata impermealizzazione del tetto, delle irregolarità degli impianti elettrici e del gas, la presenza di infiltrazioni e la probabile insistenza di amianto. L’acquirente ha rappresentato, inoltre, che l’ingegnere incaricato aveva assegnato una classe energetica diversa da quello certificata, nonché, nel contesto di ricerche presso il Comune competente, che non erano reperibili le certificazioni di conformità degli impianti elettrici e del metano e che non è presente alcun certificato di abitabilità dell’immobile.
L’attrice, quindi, ha richiesto l’accertamento dell’inesistenza del certificato di agibilità dell’immobile acquistato nel 2014 nonché la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, la resistuzione dell’importo versato (con aggiunta degli oneri di estinzione del mutuo) e il risarcimento del danno patrimoniale.
La parte convenuta si è costituita in giudizio, adducendo l’esistenza di un accordo tra le parti, in virtù del quale l’acquirente si sarebbe fatto carico del conseguimento del certificato di abitabilità dell’immobile.
Per un immobile privo di agibilità quindi vale la risoluzione del contratto di compravendita soltanto in caso non ci siano le condizioni per ottenere il certificato.
Il Tribunale ha ritenuto non sussistente una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.
Soltanto non nel caso in cui non ci siano le condizioni per conseguire il certificato, per via di violazioni insanabili delle disposizioni urbanistiche, si verifica un inadempimento idoneo alla risoluzione della compravendita, nelle altre ipotesi, invece, l’omissione del venditore è da valutare in relazione alla gravità e all’importanza dell’inadempimento.
L’articolo 1455 c.c. impone la verifica dell’entità dell’inadempimento, perché deve il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento e, allorché manchi il certificato d’agibilità, verificare se i difetti rilevati incidano sulla destinazione abitativa e solo in questo caso dichiarare risolto il contratto.
Nel caso specifico, grazie agli accertamenti del Ctu è risultato che il rilascio dell’agibilità fosse rilasciabile in modo agevole con la realizzazione di interventi di modesto impegno economico.
I vizi che ostano al rilascio erano tutti minimali e regolarizzabile e nessun difetto sotto il profilo strutturale sussisteva: l’ipotesi dell’ “aliud pro alio” non si è concretata.
Ai sensi dell’art. 1453 c.c. fuori dai vincoli dei termini di decadenza e prescrizione secondo l’art. 1495 c.c., l’ “aliud pro alio” si realizza nel caso in cui il bene venduto differisca sostanzialmente da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente inidoneo a fornire l’utilità richiesta, ovvero ad assolvere alla stabilita destinazione economico-sociale.
Sussisteva, dunque, l’inadempimento del convenuto rispetto al proprio obbligo di alienare un bene fornito di certificato di agibilità, in quanto impossibile da ottenere per l’acquirente nello stato in cui l’immobile era stato venduto per le carenze esistenti, quantomeno rispetto all’impianto del gas. Cionondimeno, la pronta realizzazione degli interventi necessari alla certificazione di agibilità ha risultato nel rigetto della domanda di risoluzione del contratto poiché non sorretta da inadempimento qualificabile come grave.
Il Tribunale ha quindi suggerito che sia possibile per l’attrice ottenere tutela agendo per l’adempimento ovvero chiedendo di essere risarcita dei costi per gli interventi utili all’ottenimento del certificato di abitabilità e all’avvio della pratica relativa; domanda in quella sede non formulata in quanto si è agito unicamente per la risoluzione.
