Scopri le Opportunità di Investimento Immobiliare in Italia: Trend, Profitti e Strategie Vincenti

Ti sei mai chiesto come trasformare l’investimento immobiliare in una fonte di guadagno redditizia? L’Italia, con il suo affascinante mix di storia, cultura e bellezze naturali, offre un mercato immobiliare ricco di potenziale. In questo articolo, ti guideremo attraverso le tendenze attuali del mercato immobiliare italiano, i principali fattori che influenzano il ritorno sugli investimenti e le strategie migliori per massimizzare i tuoi profitti. Preparati a scoprire come navigare nel mercato immobiliare italiano e a sfruttare al meglio le sue opportunità!

Introduzione all’investimento immobiliare in Italia

L’investimento immobiliare in Italia è uno dei modi più popolari per investire il proprio denaro. L’idea di possedere un pezzo di terra o un edificio e guadagnare soldi attraverso il suo utilizzo e la sua vendita è molto attraente per molti investitori. Inoltre, l’investimento immobiliare può essere un modo per diversificare il proprio portafoglio di investimenti e ridurre il rischio complessivo.

Tuttavia, come in qualsiasi altro mercato, l’investimento immobiliare in Italia ha i suoi pro e i suoi contro. Durante questo articolo, esamineremo in dettaglio i principali fattori da considerare quando si investe in proprietà immobiliari in Italia, in modo da aiutarti a prendere una decisione informata.

Il mercato immobiliare italiano: Situazione attuale e tendenze

Il mercato immobiliare italiano è stato negativamente influenzato dalla crisi economica globale del 2008, ma sta lentamente riprendendo. Secondo le statistiche, il mercato immobiliare italiano ha subito una diminuzione del 35% dal 2008 al 2015. Tuttavia, dal 2015, il mercato immobiliare ha cominciato a mostrare segni di ripresa. Infatti, nel 2019, il mercato immobiliare italiano ha mostrato un aumento del 2,7%, con un aumento del 5,9% delle transazioni immobiliari rispetto all’anno precedente.

Il mercato immobiliare italiano è molto frammentato, con un’ampia varietà di proprietà disponibili in diverse regioni del paese. Le città più grandi come Roma, Milano, Napoli e Firenze offrono un mercato immobiliare in costante crescita, con prezzi che variano a seconda della posizione e delle caratteristiche della proprietà. Tuttavia, i prezzi delle proprietà nel centro storico di queste città possono essere molto elevati.

Investitori italiani e stranieri nel mercato immobiliare italiano

Il mercato immobiliare italiano è composto da una combinazione di investitori italiani e stranieri. Gli investitori italiani sono generalmente interessati a investire in proprietà immobiliari nelle loro regioni o città natali, mentre gli investitori stranieri sono spesso alla ricerca di proprietà commerciali o residenziali in posizioni di alto prestigio.

Gli investitori stranieri possono trarre vantaggio dal mercato immobiliare italiano in quanto offre una vasta gamma di proprietà ad un prezzo competitivo rispetto ad altri mercati europei. Inoltre, la possibilità di acquistare proprietà in aree di grande prestigio come il centro di Roma o Firenze può essere molto attraente per gli investitori stranieri.

Tipi di investimento immobiliare in Italia

Ci sono diversi tipi di investimenti immobiliari disponibili in Italia. Uno dei più comuni è l’acquisto di proprietà come investimento a lungo termine. Questo tipo di investimento immobiliare implica l’acquisto di proprietà con l’obiettivo di guadagnare un reddito passivo attraverso l’affitto e la gestione della proprietà. Questa strategia di investimento richiede una pianificazione accurata e una buona gestione della proprietà al fine di ottenere un buon rendimento.

Un altro tipo di investimento immobiliare è l’acquisto di proprietà da ristrutturare. Questo tipo di investimento richiede un investimento iniziale relativamente basso e può offrire un potenziale di profitto elevato se la ristrutturazione viene effettuata con cura e attenzione. Tuttavia, la ristrutturazione di una proprietà può richiedere molto tempo e risorse.

Infine, gli investimenti immobiliari possono essere effettuati attraverso fondi immobiliari. Questi fondi sono costituiti da un gruppo di investitori che contribuiscono finanziariamente all’acquisto di proprietà immobiliari. Questo tipo di investimento immobiliare offre un’opzione per gli investitori che non desiderano gestire direttamente la proprietà.

Tipi di proprietà in cui investire in Italia

In Italia, ci sono diversi tipi di proprietà in cui gli investitori possono investire. Questi includono proprietà commerciali come uffici, negozi e magazzini, proprietà residenziali come case e appartamenti, e proprietà turistiche come hotel e bed and breakfast. La scelta della proprietà dipende dal tipo di investimento immobiliare che si intende effettuare e dalle preferenze personali dell’investitore.

I prezzi delle proprietà variano notevolmente a seconda della posizione, delle caratteristiche e delle dimensioni della proprietà. Le proprietà situate in posizioni prestigiose come il centro di Roma o Firenze possono essere molto costose, mentre le proprietà situate in aree meno conosciute possono essere più economiche.

Prezzo di acquisto e costi operativi in Italia

Il prezzo di acquisto di una proprietà in Italia dipende dalla posizione, dalle caratteristiche e dalle dimensioni della proprietà. Il mercato immobiliare italiano è molto frammentato e i prezzi possono variare notevolmente in base alla posizione della proprietà. In generale, le proprietà situate in posizioni prestigiose come il centro di Roma o Firenze sono le più costose.

Oltre al prezzo di acquisto, gli investitori immobiliari devono anche considerare i costi operativi associati alla gestione della proprietà, come le tasse, le spese legali, le spese di manutenzione e le spese generali di gestione. Questi costi possono variare a seconda della posizione e delle caratteristiche della proprietà.

Vantaggi dell’investimento immobiliare in Italia

L’investimento immobiliare in Italia offre diversi vantaggi. In primo luogo, offre un reddito passivo stabile attraverso l’affitto e la gestione della proprietà. In secondo luogo, l’investimento immobiliare può essere utilizzato per diversificare il proprio portafoglio di investimenti e ridurre il rischio complessivo. Infine, l’investimento immobiliare in Italia offre una serie di vantaggi fiscali, come la possibilità di detrarre le spese di manutenzione e gestione dalla propria dichiarazione dei redditi.

Svantaggi dell’investimento immobiliare in Italia

Come in qualsiasi altro mercato, l’investimento immobiliare in Italia ha i suoi svantaggi. In primo luogo, il mercato immobiliare italiano è soggetto a rischi come la fluttuazione dei prezzi e la diminuzione della domanda. In secondo luogo, l’investimento immobiliare richiede una buona gestione della proprietà, che può richiedere tempo e risorse. Infine, il sistema fiscale italiano può essere complicato e richiede una pianificazione accurata.

Strategie di investimento immobiliare in Italia

Ci sono diverse strategie di investimento immobiliare che possono essere utilizzate in Italia. Una delle strategie più comuni è l’acquisto di proprietà a lungo termine con l’obiettivo di guadagnare un reddito passivo attraverso l’affitto e la gestione della proprietà. Questa strategia richiede una buona gestione della proprietà e una pianificazione accurata al fine di massimizzare i rendimenti.

Un’altra strategia di investimento immobiliare è l’acquisto di proprietà da ristrutturare. Questa strategia richiede una buona comprensione del mercato immobiliare italiano e una buona gestione della proprietà. Tuttavia, se la ristrutturazione viene effettuata con cura e attenzione, questa strategia può offrire un potenziale di profitto elevato.

Infine, gli investimenti immobiliari possono essere effettuati attraverso fondi immobiliari. Questa strategia offre un’opzione per gli investitori che non desiderano gestire direttamente la proprietà.

Conclusione: L’investimento immobiliare in Italia fa per te?

In definitiva, l’investimento immobiliare in Italia può essere un modo interessante per investire il proprio denaro e diversificare il proprio portafoglio di investimenti. Tuttavia, come in qualsiasi altro mercato, è importante considerare attentamente i fattori che influenzano il potenziale di profitto e le strategie che possono essere utilizzate per massimizzare i rendimenti. Se sei interessato ad investire in proprietà immobiliari in Italia, ti consiglio di parlare con un esperto del settore per valutare le opzioni disponibili e prendere una decisione informata.

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Investire in proprietà immobiliari in Italia può essere un modo interessante per investire il proprio denaro e diversificare il proprio portafoglio di investimenti. È fondamentale prendere decisioni informate e ben ponderate. Per ottenere una consulenza personalizzata e professionale, rivolgiti a Pregio Immobiliare, con il suo team di professionisti del settore immobiliare. Saremo lieti di valutare insieme a voi le diverse opzioni disponibili e di fornirvi assistenza nella presa delle decisioni più appropriate per il vostro futuro finanziario. Contatta Pregio Immobiliare oggi stesso per scoprire le opportunità che il mercato immobiliare italiano può offrire.

Determinazione del Valore Immobiliare ai Fini IMU: Guida Completa e Calcolo Ottimizzato

Introduzione

Il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU è essenziale per adempiere correttamente all’obbligo di pagamento dell’Imposta Municipale Propria (IMU). Questa guida fornisce tutte le informazioni necessarie per comprendere e ottimizzare questo processo, assicurando che il calcolo venga eseguito in modo accurato e conforme alle normative vigenti.

Raccogliere i Dati Chiave

Per calcolare il valore immobiliare ai fini IMU, è necessario raccogliere i seguenti dati fondamentali relativi all’unità immobiliare:

• Rendita catastale: Questo è il valore attribuito all’immobile dal Catasto.
• Coefficiente di categoria catastale: Varia a seconda del tipo di immobile.
• Quota di possesso: La percentuale di proprietà dell’immobile.
• Aliquota comunale: Determinata dal Comune in cui si trova l’immobile.
• Eventuali agevolazioni fiscali: Riduzioni o esenzioni applicabili.

Procedura di Calcolo

Una volta ottenuti i dati necessari, è possibile procedere con il calcolo effettivo del valore immobiliare ai fini IMU. La formula standard per i fabbricati è:

Valore IMU = Rendita catastale rivalutata del 5% x Coefficiente di categoria

Esempio di Calcolo

Supponiamo che la rendita catastale di un immobile sia 1.000 euro e che appartenga alla categoria A/2 con un coefficiente di 160:

1. Rivalutazione della rendita catastale: 1.000 x 1.05 = 1.050 euro
2. Calcolo del valore: 1.050 x160 = 168.000 euro

Considerazioni per Diverse Tipologie di Immobili

Il calcolo varia in base al tipo di immobile. Ad esempio, per i terreni agricoli, il reddito dominicale viene rivalutato del 25% e non del 5%, e il risultato ottenuto non viene moltiplicato per 135 come nei fabbricati.

Esempio di Calcolo per Terreni Agricoli

Supponiamo che il reddito dominicale di un terreno agricolo sia 800 euro:

1. Rivalutazione del reddito dominicale: 800 x 1.25 = 1.000 euro
2. Calcolo del valore: 1.000 x 135 = 135.000 euro

Importanza dell’ISEE

L’Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE) è cruciale nella determinazione del valore immobiliare ai fini IMU. L’ISEE valuta la situazione economica di un nucleo familiare e richiede la dichiarazione di tutti gli immobili di proprietà.

Dichiarare Correttamente il Valore nell’ISEE

Per indicare correttamente il valore dell’immobile ai fini IMU nell’ISEE, è necessario inserire il valore della rendita catastale maggiorata del 5% moltiplicata per 160 nel quadro FC3 della dichiarazione ISEE per le categorie catastali A, C/2, C/6 e C/7.

Esempio di Compilazione del Quadro FC3

Se la rendita catastale è 1.000 euro:

1. Rivalutazione della rendita catastale: 1.000 x 1.05 = 1.050 euro
2. Valore dichiarato nell’ISEE: 1.050 x 160 = 168.000 euro

Consultazione delle Tabelle dell’Agenzia delle Entrate

Per trovare il coefficiente di categoria catastale necessario per il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU, è possibile consultare le tabelle dell’Agenzia delle Entrate. Queste tabelle forniscono i coefficienti aggiornati per le diverse categorie catastali e rappresentano una risorsa preziosa per ottenere i valori corretti da utilizzare nel calcolo.

Aggiornamenti Legislativi e Fiscali

È fondamentale monitorare gli aggiornamenti delle leggi e delle disposizioni fiscali per assicurarsi di effettuare il calcolo correttamente. Le aliquote comunali e le agevolazioni fiscali possono variare, quindi è cruciale rimanere aggiornati su eventuali modifiche.

Esempio di Modifiche Normative

Ad esempio, un Comune potrebbe decidere di modificare l’aliquota IMU per incentivare l’acquisto di immobili nel centro storico. Tali cambiamenti devono essere attentamente considerati per calcolare correttamente l’importo dovuto.

Strumenti e Risorse Online

Esistono vari strumenti e risorse online che possono facilitare il calcolo del valore immobiliare ai fini IMU. Questi includono calcolatori IMU disponibili sui siti web ufficiali di diversi Comuni e software di gestione immobiliare che automatizzano il processo di calcolo.

Utilizzo di Calcolatori Online

Molti siti web offrono calcolatori IMU dove è possibile inserire i dati rilevanti per ottenere rapidamente il valore dell’imposta. Ad esempio:

1. Inserisci la rendita catastale rivalutata.
2. Seleziona la categoria catastale.
3. Il calcolatore fornirà automaticamente il valore IMU.

Benefici della Pianificazione Fiscale

Una pianificazione fiscale accurata può portare a significativi risparmi. Consultare un esperto fiscale per valutare le opportunità di agevolazioni e deduzioni fiscali può ridurre l’impatto economico dell’IMU.

Esempio di Pianificazione Fiscale

Un proprietario di più immobili potrebbe beneficiare di agevolazioni per immobili storici o per proprietà utilizzate a fini agricoli, riducendo l’importo totale dell’IMU dovuta.

Consulenza Personalizzata

Per una consulenza personalizzata sulla determinazione del valore immobiliare ai fini IMU e per scoprire le migliori soluzioni immobiliari, contatta Pregio Immobiliare. Il nostro team di professionisti è pronto a offrirti un servizio su misura per le tue esigenze, assicurandoti di sfruttare tutte le opportunità disponibili per ottimizzare il tuo investimento immobiliare.

Servizi Offerti da Pregio Immobiliare

• Valutazioni Immobiliari: Stima accurata del valore delle proprietà.
• Consulenza Fiscale: Assistenza nella gestione delle imposte immobiliari.
• Gestione Immobiliare: Servizi completi di amministrazione e manutenzione degli immobili.
• Supporto Legale: Assistenza per questioni legali relative all’immobiliare.

Conclusioni

Calcolare il valore immobiliare ai fini IMU è un processo cruciale per adempiere agli obblighi fiscali. Comprendere i fattori coinvolti, come la rendita catastale e il coefficiente di categoria catastale, e conoscere l’importanza dell’ISEE nella determinazione del valore immobile, consente di dichiarare correttamente le proprietà nel nucleo familiare e di gestire il carico fiscale in modo preciso e tempestivo.

Per ulteriori informazioni sul calcolo del valore immobiliare ai fini IMU e per essere sempre aggiornati sulle disposizioni fiscali più recenti, si consiglia di consultare le tabelle ufficiali dell’Agenzia delle Entrate e di fare riferimento alle fonti autorizzate nel settore.

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Analisi delle vendite per regione e prezzi medi per il trilocale in Italia

In Italia il trilocale continua a vincere, anche nel primo trimestre del 2023. Secondo l’Osservatorio Immobiliare Biancoverde, il trilocale rappresenta ancora il tipo di appartamento più venduto, seguito da bilocali e quadrilocali. Questa tendenza sembra essere confermata anche per l’anno in corso.

Nel primo trimestre del 2023, il 40% degli immobili acquistati dai clienti delle agenzie immobiliari in Italia erano trilocali. La soluzione del trilocale è versatile e si adatta sia alle esigenze di single, che di giovani coppie e famiglie, che cercano spazi supplementari e una stanza jolly da adibire a molteplici usi.

L’analisi delle vendite per regione ha mostrato che in Lombardia, ad esempio, il 41% degli appartamenti venduti sono trilocali. Solo a Milano, a causa del maggiore costo della vita, il bilocale rimane il tipo di appartamento più richiesto, con il 50,2% delle vendite, contro il 28,5% dei trilocali. Nella provincia milanese, invece, gli atti stipulati per i trilocali segnano il 36,9%. In Piemonte, il 32,2% degli appartamenti venduti sono trilocali, mentre in Emilia Romagna la percentuale raggiunge il 48,1%.

La domanda di trilocali sembra essere guidata dalla versatilità degli spazi e dalla ricerca di una stanza jolly da utilizzare in base alle proprie esigenze. Il trilocale si adatta infatti alle esigenze di chi cerca un appartamento adatto alle proprie esigenze lavorative, che possa diventare anche uno spazio per la famiglia.

Per chi cerca un appartamento con il giusto equilibrio tra spazio e prezzo, il trilocale sembra essere la scelta migliore. Anche perché, secondo l’analisi, i trilocali hanno un prezzo medio che si aggira intorno ai 150.000 euro. Il prezzo, quindi, sembra essere accessibile a molte persone, compresi giovani coppie e famiglie.

In ogni caso, la scelta dell’appartamento ideale dipende dalle esigenze personali di ciascuno. Il trilocale sembra essere la scelta migliore per chi cerca una soluzione abitativa versatile, ma è sempre consigliabile valutare attentamente le proprie esigenze e il proprio budget prima di fare una scelta definitiva.

In conclusione, il trilocale in Italia si conferma come il tipo di appartamento più richiesto anche nel primo trimestre del 2023. La soluzione si adatta alle esigenze di single, giovani coppie e famiglie, e la sua versatilità sembra essere il principale motore di vendita. Con un prezzo medio accessibile, il trilocale sembra essere la scelta migliore per chi cerca un appartamento adatto alle proprie esigenze. Tuttavia, come sempre, è consigliabile valutare attentamente le proprie esigenze e il proprio budget prima di prendere una decisione definitiva.

Per vendere o acquistare l’immobile dei tuoi desideri contatta Pregio Immobiliare, che schiera un team di professionisti al servizio delle tue idee e delle tue esigenze.

Chi può richiederlo, quali sono i lavori ammessi, le novità introdotte e come richiederlo: ecco tutto quello che c’è da sapere sul Bonus Ristrutturazione 2023

Il Bonus Ristrutturazione 2023 è un’agevolazione che permette di accedere a una detrazione fiscale del 50% della spesa, fino a un massimo di 96.000 euro, per i lavori di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica in casa.
La Legge di Bilancio 2022 ha prorogato il bonus fino al 2024, mantenendo le regole invariate per quest’anno e il prossimo.

Chi può richiederlo e quali sono i lavori ammessi?
Vediamo insieme come funziona l’agevolazione, le novità introdotte e le spese ammesse alla detrazione.

Chi può richiederlo?
Il Bonus spetta a tutti i contribuenti che effettuano lavori di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica in casa, che siano proprietari, usufruttuari o titolari di altro diritto reale sull’immobile.

Quali sono i lavori ammessi?
La detrazione del 50% spetta per i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edifici residenziali, cioè su condomini, e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e pertinenze.

Il Bonus spetta anche per i lavori in economia, ovvero gli interventi eseguiti in proprio. In tal caso, danno diritto alla detrazione del 50% le spese per l’acquisto dei materiali.
Tra i lavori di manutenzione ordinaria rientrano, ad esempio, l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, il rifacimento dei pavimenti, la tinteggiatura delle pareti e dei soffitti.

Quali sono le novità introdotte?

La novità principale riguarda la modalità di fruizione dell’agevolazione in caso di cessione del credito o sconto in fattura. A partire da quest’anno, infatti, in contrasto alle frodi, sarà necessario produrre il visto di conformità e l’attestazione di congruità delle spese da parte di professionisti abilitati.
Inoltre, il Bonus Ristrutturazione 2023 spetterà anche per le spese sostenute nell’anno in corso, e non è previsto alcun limite di spesa minimo.

Come richiedere il Bonus Ristrutturazione 2023?

Per richiedere il Bonus Ristrutturazione 2023 è necessario presentare la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono state sostenute le spese per i lavori di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica, indicando i dati della fattura e il codice fiscale del soggetto che ha effettuato i lavori.

Cosa succede se si supera il limite massimo di spesa previsto dal Bonus Ristrutturazione 2023?

Se si supera il limite massimo di spesa previsto, si potrà comunque usufruire dell’agevolazione, ma soltanto per la parte di spesa entro i limiti massimi.
Ad esempio, se si sostituiscono gli infissi di un’abitazione e si spendono 110.000 euro, la detrazione spettante sarà comunque pari al 50% di 96.000 euro, cioè 48.000 euro.

Come richiedere il Bonus Ristrutturazione 2023?

Per richiedere il Bonus Ristrutturazione 2023, occorre presentare la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono state sostenute le spese per i lavori edilizi.
La detrazione fiscale spettante dovrà essere indicata nella dichiarazione dei redditi, in modo tale da ottenere il rimborso della somma versata in eccesso.
Alternativamente, si può scegliere di cedere il credito d’imposta a un terzo, come una banca o un’impresa che effettua servizi di pagamento. In tal caso, il terzo dovrà effettuare il pagamento della somma spettante in un’unica soluzione.

In conlusione, il Bonus Ristrutturazione 2023 rappresenta un’ottima opportunità per chi vuole ristrutturare la propria casa, avendo la possibilità di accedere ad una detrazione fiscale pari al 50% delle spese sostenute, fino ad un massimo di 96.000 euro.
È importante, tuttavia, conoscere bene le regole e le limitazioni dell’agevolazione, in modo da poterla utilizzare nel modo corretto e massimizzare i propri vantaggi.

Se state pensando di effettuare lavori di ristrutturazione edilizia, non esitate a contattarci per avere tutte le informazioni necessarie e per usufruire al meglio del Bonus Ristrutturazione 2023.

In questo articolo osserveremo nel dettaglio il caso specifico di un immobile senza certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità (o abitabilità) è un documento chiave perché un immobile sia in regola urbanisticamente. Una volta “agibilità” e “abitabilità” non erano termini interscambiabili: l’abitabilità perteneva immobili residenziali, l’agibilità era concessa per tutti gli altri tipi di immobile.

Nel 2001, il nuovo Testo Unico dell’Edilizia ha riassunto nell’unico “certificato di agibilità” I due diversi documenti.

Nel 2016 anche il certificato di agibilità è stato sostituito dalla “SCA” (Segnalazione Certificato di Agibilità), che si distingue dai precedenti certificati perché non comporta la richiesta d’ottenimento al comune, ma consiste in un’autocertificazione da parte del Direttore dei lavori o di un altro tecnico, che possa attestare la conformità ai requisiti di legge.

All’articolo 24 del testo unico dell’Edilizia, in cui sono stabilite le condizioni irrinunciabili e necessarie per abitare un immobile, leggiamo: “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale”.

Per ottenere il certificato di abitabilità importa la chiusura della pratica edilizia, la certificazione degli impianti e l’effettuazione di un collaudo statico e di regolare accatastamento.

Se un immobile dovesse venire venduto senza certificato di agibilità, cosa accadrebbe? È questo un grave inadempimento tale da risultare nella risoluzione del contratto? Di più, in quale caso non consegnare il certificato realizza una ipotesi di aliud pro alio?

Per rispondere a queste domande, ecco una sentenza del Tribunale di Novara (n.60, 31/01/23).

Si tratta di un immobile privo del certificato di agibilità e di una domanda di risoluzione del contratto di compravendita.

La vicenda

L’acquirente di un immobile espone di avere riscontrato, a distanza di tempo, che l’immobile sia affetto da difetti di manutenzione (trattasi di infiltrazioni, muffe, stillicidio, sgretolamento dei trucioli di legno dal soffitto) e che ciò sia stato accertato dalla perizia di un professonista, il quale di più ha rilevato la mancata impermealizzazione del tetto, delle irregolarità degli impianti elettrici e del gas, la presenza di infiltrazioni e la probabile insistenza di amianto. L’acquirente ha rappresentato, inoltre, che l’ingegnere incaricato aveva assegnato una classe energetica diversa da quello certificata, nonché, nel contesto di ricerche presso il Comune competente, che non erano reperibili le certificazioni di conformità degli impianti elettrici e del metano e che non è presente alcun certificato di abitabilità dell’immobile.

L’attrice, quindi, ha richiesto l’accertamento dell’inesistenza del certificato di agibilità dell’immobile acquistato nel 2014 nonché la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, la resistuzione dell’importo versato (con aggiunta degli oneri di estinzione del mutuo) e il risarcimento del danno patrimoniale.

La parte convenuta si è costituita in giudizio, adducendo l’esistenza di un accordo tra le parti, in virtù del quale l’acquirente si sarebbe fatto carico del conseguimento del certificato di abitabilità dell’immobile.

Per un immobile privo di agibilità quindi vale la risoluzione del contratto di compravendita soltanto in caso non ci siano le condizioni per ottenere il certificato.

Il Tribunale ha ritenuto non sussistente una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Soltanto non nel caso in cui non ci siano le condizioni per conseguire il certificato, per via di violazioni insanabili delle disposizioni urbanistiche, si verifica un inadempimento idoneo alla risoluzione della compravendita, nelle altre ipotesi, invece, l’omissione del venditore è da valutare in relazione alla gravità e all’importanza dell’inadempimento.

L’articolo 1455 c.c. impone la verifica dell’entità dell’inadempimento, perché deve il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento e, allorché manchi il certificato d’agibilità, verificare se i difetti rilevati incidano sulla destinazione abitativa e solo in questo caso dichiarare risolto il contratto.

Nel caso specifico, grazie agli accertamenti del Ctu è risultato che il rilascio dell’agibilità fosse rilasciabile in modo agevole con la realizzazione di interventi di modesto impegno economico.

I vizi che ostano al rilascio erano tutti minimali e regolarizzabile e nessun difetto sotto il profilo strutturale sussisteva: l’ipotesi dell’ “aliud pro alio” non si è concretata.

Ai sensi dell’art. 1453 c.c. fuori dai vincoli dei termini di decadenza e prescrizione secondo l’art. 1495 c.c., l’ “aliud pro alio” si realizza nel caso in cui il bene venduto differisca sostanzialmente da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente inidoneo a fornire l’utilità richiesta, ovvero ad assolvere alla stabilita destinazione economico-sociale.

Sussisteva, dunque, l’inadempimento del convenuto rispetto al proprio obbligo di alienare un bene fornito di certificato di agibilità, in quanto impossibile da ottenere per l’acquirente nello stato in cui l’immobile era stato venduto per le carenze esistenti, quantomeno rispetto all’impianto del gas. Cionondimeno, la pronta realizzazione degli interventi necessari alla certificazione di agibilità ha risultato nel rigetto della domanda di risoluzione del contratto poiché non sorretta da inadempimento qualificabile come grave.

Il Tribunale ha quindi suggerito che sia possibile per l’attrice ottenere tutela agendo per l’adempimento ovvero chiedendo di essere risarcita dei costi per gli interventi utili all’ottenimento del certificato di abitabilità e all’avvio della pratica relativa; domanda in quella sede non formulata in quanto si è agito unicamente per la risoluzione.