Il Decreto Salva Casa, entrato in vigore il 28 luglio 2024, ha apportato una serie di semplificazioni importanti nel settore dell’edilizia e dell’urbanistica, introducendo misure che agevolano l’installazione di elementi come le pergole bioclimatiche, le VEPA e le pergotende. Queste nuove disposizioni rendono più semplice e accessibile la realizzazione di strutture che possono migliorare il comfort abitativo, valorizzando gli spazi esterni e contribuendo all’efficientamento energetico delle abitazioni.
Cosa Sono le VEPA e le Pergotende e Quali Sono le Novità del Decreto Salva Casa?
Prima di addentrarci nelle specifiche del decreto, è importante comprendere cosa sono le VEPA e le pergotende. Le VEPA, acronimo di Vetrate Panoramiche Amovibili, sono strutture in vetro completamente trasparenti, prive di telaio, e si possono richiudere su se stesse, creando una barriera temporanea che offre protezione dagli agenti atmosferici, senza modificare in modo permanente la struttura dell’edificio. Queste vetrate permettono di sfruttare al meglio gli spazi esterni, come terrazzi o balconi, anche durante le stagioni più fredde o piovose, migliorando l’isolamento termico e acustico.
Le pergotende, invece, sono tende montate su strutture di supporto che possono essere fissate a un muro perimetrale o al pavimento. Queste strutture, generalmente in metallo o legno, sostengono un telo retrattile, offrendo protezione solare e riparo dagli agenti atmosferici.
Grazie al Decreto Salva Casa, entrambe queste soluzioni sono ora inserite nelle opere che possono essere realizzate senza il bisogno di titoli abilitativi, rendendo il processo di installazione molto più snello e accessibile.
VEPA: Installazione più Semplice e Maggiore Flessibilità
Le nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, integrando il Testo Unico sull’Edilizia (TUE), hanno reso più semplice l’installazione delle VEPA. In particolare, l’articolo 6, comma 1, lettera b-bis del TUE, ora consente di installare queste vetrate non solo sui balconi aggettanti dal corpo dell’edificio ma anche nelle logge rientranti e nei porticati. Ciò significa che i proprietari di immobili possono ora sfruttare al meglio gli spazi esterni, proteggendoli dagli agenti atmosferici senza dover richiedere permessi specifici al Comune.
Tuttavia, ci sono limitazioni da tenere presenti: l’installazione delle VEPA non è permessa nei porticati che si affacciano su spazi pubblici o che sono gravati da diritti di uso pubblico, come spesso accade nei centri storici. In questi casi, la presenza di una VEPA potrebbe ostacolare il passaggio pedonale o alterare l’aspetto estetico dell’edificio.
Pergotende: Installazione Senza Burocrazia e Nuove Opportunità di Comfort
Anche per quanto riguarda le pergotende, il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti semplificazioni. La disciplina per l’installazione di queste strutture è stata inserita nello stesso articolo previsto per le VEPA (articolo 6, comma 1, lettera b-ter del TUE), permettendo la realizzazione di opere di protezione solare o dagli agenti atmosferici senza la necessità di permessi edilizi. Queste strutture possono essere fisse o mobili, e possono includere elementi come tende da sole, pergole bioclimatiche e coperture retrattili.
È fondamentale sottolineare che, affinché una pergotenda rientri tra le opere di edilizia libera, deve mantenere la sua funzione principale di protezione temporanea dal sole e dagli agenti atmosferici. Non deve trasformarsi in una struttura permanente o in una veranda chiusa, poiché in questo caso sarebbe soggetta a permessi e autorizzazioni più stringenti.
Attenzione ai Limiti e alle Condizioni per VEPA e Pergotende
Nonostante le agevolazioni introdotte dal Decreto Salva Casa, ci sono dei limiti da rispettare:
- Le VEPA e le pergotende non possono trasformarsi in strutture stabili e chiuse, poiché ciò comporterebbe un aumento non autorizzato di volumetria e superfici.
- Devono rispettare l’impatto estetico dell’edificio, armonizzandosi con le linee architettoniche preesistenti e riducendo al minimo l’ingombro visivo.
Inoltre, è sempre consigliabile consultare il regolamento condominiale prima di procedere con l’installazione, poiché potrebbero esserci limitazioni specifiche previste a livello condominiale. Infine, la realizzazione di queste strutture deve rispettare eventuali vincoli paesaggistici, norme di sicurezza e criteri antisismici, soprattutto in caso di installazione nelle logge o nei porticati.
Un Caso Pratico: Quando la Pergotenda si Trasforma in una Veranda
Un esempio recente ha evidenziato l’importanza di rispettare i requisiti tecnici e normativi delle pergotende. La sentenza del Consiglio di Stato del 23 luglio 2024, n. 6652 ha confermato l’ordine di demolizione di una struttura realizzata come pergotenda, ma che in realtà presentava caratteristiche tipiche di una veranda chiusa, con copertura rigida e vetrate scorrevoli su tutti i lati. In questo caso, la struttura aveva superato il concetto di “protezione temporanea” e, di conseguenza, richiedeva i relativi permessi edilizi.
Un’Opportunità per Valorizzare gli Spazi Esterni in Modo Semplice
Grazie alle nuove disposizioni del Decreto Salva Casa, realizzare VEPA e pergotende è oggi più facile che mai. Questa semplificazione normativa rappresenta un’opportunità per valorizzare gli spazi esterni delle abitazioni, migliorandone il comfort e l’efficienza energetica senza dover affrontare complessi iter burocratici.
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Quando si decide di intraprendere lavori di ristrutturazione o interventi edilizi, è fondamentale essere informati sulle normative vigenti e sui documenti necessari per avviare i lavori. Tra questi, la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) rappresenta uno degli strumenti principali che permette di avviare progetti edilizi senza dover attendere un’autorizzazione esplicita da parte dell’amministrazione comunale. Ma cos’è esattamente la SCIA, quando è necessaria e quali costi e tempi comporta? In questo articolo, andremo a rispondere a queste domande fornendo una panoramica dettagliata per chiunque voglia affrontare interventi di ristrutturazione o altre opere edilizie.
Cos’è la SCIA in edilizia?
La SCIA è una dichiarazione che il proprietario di un immobile o un suo delegato presenta al comune competente per comunicare l’inizio di determinati interventi edilizi. Questa procedura è stata introdotta dal Decreto Legge 78/2010 e successivamente regolamentata dal D.Lgs. 222/2016. Grazie alla SCIA, è possibile avviare i lavori subito dopo la presentazione della documentazione, purché l’intervento rispetti le normative urbanistiche, edilizie e di sicurezza.
L’obiettivo della SCIA è quello di semplificare le procedure burocratiche per interventi edilizi che, pur avendo un impatto significativo, non richiedono un permesso di costruire. Tuttavia, non tutti i lavori possono essere eseguiti con una SCIA. Vediamo quindi quali sono le differenze con altri tipi di comunicazioni e quando questa è effettivamente necessaria.
Differenze tra SCIA e CILA
Nel mondo dell’edilizia, la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) è un’altra procedura spesso utilizzata, ma con scopi differenti rispetto alla SCIA. Mentre la SCIA si applica a interventi più complessi, come ristrutturazioni significative o modifiche strutturali, la CILA viene utilizzata per lavori meno invasivi, come quelli di manutenzione straordinaria che non incidono sulla struttura portante dell’edificio. Per esempio, l’apertura di tramezzi interni non portanti o la sostituzione di infissi può essere eseguita tramite CILA.
Quando è necessaria la SCIA?
La SCIA è richiesta per una vasta gamma di interventi edilizi che comportano modifiche strutturali o di destinazione d’uso. Tra questi possiamo includere:
- Ristrutturazione edilizia: interventi che comportano modifiche sostanziali alla struttura di un immobile, come la demolizione e ricostruzione di pareti portanti o la realizzazione di ampliamenti volumetrici.
- Cambio di destinazione d’uso: se il cambiamento comporta variazioni urbanistiche rilevanti, come passare da residenziale a commerciale.
- Costruzione di manufatti rilevanti: come verande o tettoie di dimensioni non modeste.
- Restauro e risanamento conservativo: qualora comportino modifiche ai volumi o alle superfici dell’immobile.
- Nuove costruzioni o ampliamenti: se non soggette a permesso di costruire.
È importante notare che la SCIA non è necessaria per lavori di edilizia libera, come la tinteggiatura, la sostituzione di pavimenti o altre opere di manutenzione ordinaria.
Procedura e tempistiche della SCIA
Una delle caratteristiche principali della SCIA è che consente di iniziare i lavori immediatamente dopo la sua presentazione, senza dover attendere l’approvazione esplicita del Comune. Tuttavia, l’amministrazione comunale ha 60 giorni di tempo per verificare la conformità della documentazione presentata e, in caso di errori o irregolarità, può richiedere modifiche o sospendere i lavori.
Se entro questo termine il Comune non interviene, si attiva il cosiddetto “silenzio-assenso”, che conferma la validità della SCIA. Una volta ottenuto questo documento, si hanno fino a tre anni di tempo per concludere i lavori. Se i lavori non vengono completati entro tale termine, sarà necessario richiedere una proroga o presentare una nuova SCIA.
Chi può presentare la SCIA?
La SCIA può essere presentata dal proprietario dell’immobile o da chi ha diritto sull’immobile stesso, come un affittuario, purché autorizzato dal proprietario. In genere, la redazione e l’invio della pratica vengono affidati a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che si occupa di verificare la conformità dell’intervento alle normative vigenti.
Costi della SCIA
Il costo della SCIA può variare notevolmente a seconda della complessità dell’intervento e delle tariffe stabilite dal Comune. In generale, si devono considerare due voci principali:
- Contributo di costruzione, stabilito dal Comune e che varia in base al tipo di intervento.
- Onorario del tecnico incaricato della predisposizione e presentazione della pratica.
I costi possono oscillare da poche centinaia a diverse migliaia di euro. Ad esempio, per una ristrutturazione standard, i costi della SCIA possono variare tra i 250€ e i 1000€. Tuttavia, in caso di presentazione tardiva, si aggiungono sanzioni, che ammontano a circa 516€. Esistono inoltre situazioni più complesse, come la SCIA in sanatoria, che viene richiesta per regolarizzare lavori già eseguiti senza le necessarie autorizzazioni. In questo caso, i costi possono salire fino a 5000€, a seconda della gravità dell’intervento abusivo.
Conclusioni
La SCIA è uno strumento fondamentale per chiunque desideri effettuare lavori edilizi di una certa rilevanza, semplificando l’avvio dei lavori e garantendo una procedura snella ed efficiente. Tuttavia, è sempre consigliabile rivolgersi a un tecnico qualificato per valutare se il proprio intervento richiede una SCIA o un altro tipo di autorizzazione. Inoltre, comprendere i tempi e i costi associati alla SCIA permette di evitare sanzioni e ritardi nella realizzazione del progetto.
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In questo articolo, ci immergiamo approfonditamente in ogni singolo aspetto del decreto “Salva Casa 2024”, svelando dettagli e implicazioni che ogni punto porta con sé per i proprietari di immobili e gli investitori del settore. Il nostro obiettivo è non solo delineare le modifiche legislative, ma anche interpretare come queste possano trasformare il panorama immobiliare.
Ampliamento dell’Edilizia Libera
Il decreto “Salva Casa 2024” segna un punto di svolta per l’edilizia italiana, espandendo significativamente la categoria di lavori che possono essere realizzati senza necessità di permessi. Questa modifica permette una vasta gamma di interventi, come la ristrutturazione di interni, la realizzazione di recinzioni, e l’installazione di impianti tecnologici, che precedentemente richiedevano una notevole quantità di documentazione e tempi di attesa. Con l’introduzione di questa normativa, il governo intende stimolare i proprietari ad investire nella manutenzione e nel miglioramento delle loro proprietà, incrementando il valore degli immobili e stimolando il mercato locale.
Legittimazione dello Stato degli Immobili
La nuova normativa introduce procedure più chiare e semplificate per attestare la conformità degli immobili con le norme edilizie vigenti. In particolare, i proprietari di immobili storici o di quelli con discrepanze documentali riscontrano ora un percorso meno burocratico per regolarizzare la loro situazione. Ciò è particolarmente rilevante in mercati come quello di Monopoli, dove molti immobili di pregio possono avere particolarità storiche che prima rappresentavano un ostacolo significativo per la loro piena valorizzazione sul mercato.
Tolleranze Costruttive
Il decreto stabilisce limiti di tolleranza per deviazioni minori da progetti edilizi approvati che non compromettono la sicurezza o l’estetica degli edifici. Questa modifica è fondamentale per evitare sanzioni e costi aggiuntivi in caso di errori non significativi durante la costruzione o ristrutturazione, facilitando così anche il processo di vendita e acquisto di immobili che presentano tali discrepanze.
Regolarizzazione delle Varianti Pre-1977
Una delle misure più apprezzate del decreto riguarda la semplificazione delle procedure per la regolarizzazione di modifiche e ampliamenti realizzati prima del 1977. Questo aspetto del decreto è di vitale importanza per i proprietari di immobili più antichi, che ora possono allineare più facilmente la loro proprietà alle normative attuali senza intraprendere un lungo e dispendioso processo legale.
Accertamento di Conformità
Il decreto “Salva Casa 2024” introduce nuovi processi per l’accertamento della conformità degli edifici alle normative edilizie. Queste procedure semplificate sono cruciali per garantire trasparenza e sicurezza nelle transazioni immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti e venditori una maggiore certezza sulla legalità e sulla qualità degli immobili.
Recupero dei Sottotetti
Il decreto promuove anche il recupero dei sottotetti per uso abitativo, una mossa che potrebbe aumentare significativamente la disponibilità di spazi abitabili nelle città densamente popolate e valorizzare immobili esistenti, trasformando spazi inutilizzati in nuove opportunità abitative.
Flessibilità nei Cambi di Destinazione d’Uso
L’introduzione di maggior flessibilità nei cambi di destinazione d’uso degli edifici apre nuove possibilità per la riqualificazione e il riutilizzo di spazi, facilitando la trasformazione da uso residenziale a commerciale o viceversa. Questo è particolarmente rilevante in contesti urbani dove la domanda di spazi commerciali e residenziali è in continua evoluzione.
In conclusione, il decreto “Salva Casa 2024” introduce misure che potenziano significativamente il mercato immobiliare, riducendo la burocrazia e offrendo ai proprietari di immobili nuove opportunità per migliorare e valorizzare le loro proprietà in un contesto meno oneroso e più agile. Per gli investitori e i proprietari nel mercato di lusso, queste modifiche rappresentano un’opportunità unica per massimizzare il valore dei loro investimenti in un momento di rinnovato interesse per il patrimonio immobiliare italiano.
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Scopri tutto quello che c’è da sapere sulle ultime novità del Decreto Salva Casa e sulle sue implicazioni per il settore immobiliare
Negli ultimi giorni, la commissione Ambiente della Camera ha introdotto una serie di emendamenti al Decreto Salva Casa, suscitando grande interesse nel settore immobiliare. Le nuove disposizioni mirano a risolvere problemi pratici e a fornire maggiori garanzie per i residenti in difficoltà. Ecco un’analisi dettagliata delle principali modifiche apportate e delle loro implicazioni:
-Stato Legittimo degli Immobili: Una Definizione Più Chirurgica
La definizione di stato legittimo degli immobili è stata ulteriormente chiarita. Le nuove disposizioni stabiliscono che le difformità presenti sulle parti comuni di un condominio non influenzeranno la ristrutturazione dei singoli appartamenti. Viceversa, le irregolarità in un singolo immobile non intralceranno la riqualificazione delle parti condivise dell’edificio. Questa modifica è particolarmente importante per evitare blocchi nei lavori di riqualificazione, come accaduto in passato con il superbonus.
-Vetrate Amovibili e Pergole Bioclimatiche: Maggiore Chiarezza Normativa
Le vetrate panoramiche amovibili (Vepa) non potranno essere utilizzate per chiudere porticati che insistono su spazi pubblici, anche se rientrano in edilizia libera. Inoltre, è stato chiarito che le tende da sole e le pergole bioclimatiche non necessitano di autorizzazioni. Le pergole bioclimatiche, in particolare, sono strutture costituite da lamelle orientabili che offrono protezione dagli agenti atmosferici come pioggia e sole.
-Rinvio delle Demolizioni
Una delle novità più rilevanti riguarda la possibilità di rinviare le demolizioni degli edifici abusivi in presenza di ragioni di salute dei residenti. Questa misura offre un’importante tutela per chi vive in condizioni di disagio socio-economico o ha necessità comprovate di salute. In tali casi, l’amministrazione locale potrà concedere un rinvio fino a 240 giorni, rispetto ai 90 giorni standard previsti per la rimozione degli abusi edilizi.
Implicazioni per gli Investimenti Immobiliari
Le modifiche al Decreto Salva Casa hanno profonde implicazioni per il mercato degli investimenti immobiliari in Italia, influenzando diverse aree cruciali.
- Aumento della Sicurezza degli Investimenti: Le nuove normative offrono maggiore sicurezza agli investitori, poiché chiariscono il quadro normativo e riducono il rischio di blocchi nei progetti di ristrutturazione a causa di difformità minori. Questo può incentivare nuovi investimenti, soprattutto in proprietà che richiedono interventi di riqualificazione.
- Valorizzazione degli Immobili: La possibilità di procedere con le ristrutturazioni senza essere ostacolati da abusi su parti comuni o difformità in singole unità immobiliari permette di valorizzare meglio gli edifici. Gli investitori possono quindi prevedere incrementi di valore più certi, rendendo più attraente l’acquisto di immobili con potenziale ristrutturativo.
- Tutela dei Residenti: Le norme che permettono il rinvio delle demolizioni per ragioni di salute dei residenti garantiscono una maggiore stabilità abitativa, un fattore di grande importanza per gli investitori a lungo termine. Questo approccio può migliorare la reputazione del mercato immobiliare italiano, attirando investitori eticamente orientati.
- Semplificazione delle Procedure Edilizie: L’eliminazione della necessità di autorizzazioni per strutture come le pergole bioclimatiche e le tende da sole riduce la burocrazia, permettendo agli investitori di avviare e completare i progetti più rapidamente. Questa semplificazione può portare a una maggiore efficienza e a un incremento della redditività degli investimenti.
- Ristrutturazioni più Accessibili: La chiarificazione delle norme relative allo stato legittimo degli immobili e la possibilità di proseguire con le ristrutturazioni anche in presenza di alcune difformità rendono i progetti di ristrutturazione più accessibili e meno onerosi. Gli investitori possono adesso approfittare di queste condizioni per avviare progetti di rinnovamento che precedentemente sarebbero stati troppo rischiosi o costosi.
- Opportunità di Investimento nei Condomini: Le nuove regole favoriscono anche le operazioni di investimento nei condomini, poiché garantiscono che gli interventi sui singoli appartamenti non siano bloccati da problematiche relative alle parti comuni. Questo può portare a una maggiore fluidità nel mercato dei condomini e a opportunità di investimento più sicure.
Conclusione
Le modifiche al Decreto Salva Casa rappresentano un passo significativo per migliorare il contesto normativo del mercato immobiliare italiano. Offrendo maggiore chiarezza e sicurezza, queste nuove disposizioni possono stimolare gli investimenti, promuovere la riqualificazione urbana e garantire la tutela dei residenti. Gli investitori immobiliari dovrebbero considerare attentamente queste novità e valutare le nuove opportunità che esse offrono.
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