Acquistare una casa in costruzione può essere un’opzione interessante per chi desidera personalizzare la propria abitazione e ottenere un immobile di nuova costruzione. Tuttavia, è importante conoscere le normative e le precauzioni da adottare per evitare problemi o perdite economiche. In questo articolo, esamineremo le principali linee guida per l’acquisto di una casa in costruzione, analizzando le tutele previste dalla legge e i passi da seguire per realizzare un’operazione sicura e vantaggiosa.

1. Vantaggi e svantaggi dell’acquisto di una casa in costruzione
1.1 Vantaggi

Libertà di scelta: l’acquirente può personalizzare l’aspetto e la distribuzione interna della casa, adattandola alle proprie esigenze e scegliendo i materiali per le finiture.
Prezzo potenzialmente vantaggioso: l’acquisto in questa fase può risultare più conveniente, soprattutto se si tratta di un’operazione in cooperativa.
Garanzie: l’acquirente può contare su diverse garanzie in termini di efficienza energetica, manutenzione e rispetto delle normative sulla costruzione.
1.2 Svantaggi

Fallimento del costruttore: vi è il rischio di perdere le somme versate in caso di fallimento dell’impresa edile.
Tempi di consegna: l’acquirente potrebbe dover attendere molto tempo prima di poter abitare la casa, soprattutto se i tempi di consegna non vengono rispettati.
2. La tutela legale per l’acquisto di una casa in costruzione
La legge prevede una serie di tutele per chi acquista una casa in costruzione o “sulla carta”. Il riferimento normativo principale è il decreto legislativo n. 122/2004. Esaminiamo in dettaglio queste tutele.

2.1 Quando si applica la tutela

La tutela legale si applica quando:

  1. l’oggetto della vendita è un “edificio da costruire”, per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata;
  2. il venditore è un costruttore, inteso come titolare della ditta o della società edile, o colui che realizza l’immobile con appalto affidato a terzi;
  3. l’acquirente è una persona fisica.

2.2 Principali forme di tutela

Le forme di tutela previste dalla legge riguardano:

  • La stipula del compromesso tramite notaio.
  • Il rilascio di una fideiussione che copra gli anticipi versati dall’acquirente.
  • Il rilascio di una fideiussione a garanzia di eventuali gravi difetti di costruzione.

3. Il compromesso per l’acquisto di una casa in costruzione
3.1 Caratteristiche del compromesso

Il compromesso, o contratto preliminare, deve essere stipulato attraverso un atto pubblico (atto notarile) o una scrittura privata autenticata dal notaio. Tale contratto deve contenere, tra l’altro:

  • le caratteristiche tecniche della costruzione;
  • il termine di ultimazione dell’opera;
  • gli estremi del permesso di costruire;
  • i dati delle eventuali imprese appaltatrici.

Inoltre, al compromesso va allegato il capitolato, con le caratteristiche dei materiali utilizzati, e gli elaborati del progetto in base al quale il Comune ha concesso il permesso di costruire.

3.2 Trascrizione del compromesso

Il compromesso deve essere trascritto nei pubblici registri immobiliari, a spese dell’acquirente. Tale trascrizione garantisce l’acquirente da eventuali ipoteche, pignoramenti o successive vendite del costruttore.

4. La fideiussione sul pagamento degli acconti
Il costruttore è tenuto a rilasciare un’apposita fideiussione (bancaria o assicurativa) che garantisca tutte le somme versate dall’acquirente prima dell’atto definitivo di compravendita e fino a tale momento. In caso di mancata consegna dell’immobile o di insolvenza del costruttore, l’acquirente sarà tutelato dall’assicurazione.

5. La fideiussione sui vizi di costruzione
Il costruttore deve rilasciare una polizza assicurativa decennale che garantisca l’acquirente da eventuali danni derivanti da rovina totale o parziale dell’edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere. In caso di vizi strutturali tali da non consentire l’utilizzo dell’immobile, l’acquirente potrà escutere l’assicurazione in caso di insolvenza del costruttore.

6. Consigli per l’acquisto di una casa in costruzione
6.1 Affidarsi a esperti

È fondamentale affidarsi a consulenti esperti, quali tecnici e notai, che possano valutare con competenza tutti i documenti tecnici e contrattuali, al fine di evitare brutte sorprese.

6.2 Verificare la solvibilità del costruttore

Informarsi sulla solidità finanziaria del costruttore e sulla sua reputazione nel settore può aiutare a ridurre i rischi legati all’acquisto di una casa in costruzione.

6.3 Prestare attenzione ai dettagli contrattuali

Prima di firmare il compromesso, è importante leggere attentamente tutte le clausole e assicurarsi che siano state incluse tutte le informazioni necessarie, come i tempi di consegna, le modalità di pagamento e le garanzie offerte.

7. Cosa fare in caso di problemi
7.1 Ritardi nella consegna

Se la consegna dell’immobile subisce ritardi rispetto ai tempi previsti nel compromesso, l’acquirente può richiedere un risarcimento per i danni subiti.

7.2 Vizi di costruzione

In caso di vizi di costruzione, l’acquirente può far valere la garanzia decennale prevista dalla polizza assicurativa sottoscritta dal costruttore e richiedere la riparazione dei difetti o un risarcimento.

8. Le garanzie previste dalla legge
Le principali garanzie previste dalla legge per l’acquisto di una casa in costruzione sono:

La garanzia fideiussoria, che protegge l’acquirente dalle somme versate in caso di fallimento della società edile.
La polizza assicurativa sull’immobile, prevista dall’art. 1669 del Codice Civile, che stabilisce una tutela decennale in caso di danni, difformità, perdite e difetti di costruzione.
9. I costi dell’acquisto di una casa in costruzione
Oltre al prezzo dell’immobile, l’acquirente deve considerare i seguenti costi:

  • Le spese notarili per la stipula del compromesso e dell’atto di compravendita.
  • Le spese di trascrizione del compromesso nei registri immobiliari.
  • Eventuali spese di consulenza legale o tecnica.

10. Conclusioni
L’acquisto di una casa in costruzione può offrire diversi vantaggi, ma è essenziale conoscere le normative e le precauzioni da adottare per evitare problemi o perdite economiche. Seguire le linee guida presentate in questo articolo e affidarsi a esperti del settore può aiutare a realizzare un’operazione sicura e vantaggiosa.

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L’importanza di questo contratto e come procedere per la registrazione online

Il contratto preliminare di compravendita è uno strumento fondamentale per la compravendita di beni di valore elevato. In questo testo, verrà spiegato il suo significato e l’importanza della sua stipula, evidenziando i vantaggi per entrambe le parti. Sarà anche discusso il ruolo della registrazione online nella validità del contratto.

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo scritto tra acquirente e venditore che riporta le condizioni principali della futura compravendita, come il prezzo, le modalità di pagamento, le scadenze, le condizioni di consegna e le eventuali penali in caso di inadempimento. Nonostante non sia obbligatorio per legge, il contratto preliminare costituisce un importante strumento di tutela per le parti coinvolte.

Infatti, una volta firmato, il contratto preliminare ha valore giuridico e le parti sono tenute a rispettarlo. In caso di inadempimento, il mancato rispetto delle clausole del contratto preliminare può comportare l’obbligo di risarcimento dei danni subiti dall’altra parte.

Il contratto preliminare può anche prevedere la restituzione di una caparra confirmatoria da parte dell’acquirente, che costituisce una garanzia per il venditore dell’effettiva volontà di acquistare. In caso di recesso dell’acquirente, la caparra può essere trattenuta dal venditore a titolo di risarcimento dei danni subiti.

È importante sottolineare che dal 7 marzo 2023, è possibile registrare il contratto preliminare di compravendita online direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate tramite il modello “Registrazione di atto privato” (Rap) presente sul sito. La registrazione è fortemente consigliata poiché offre maggiori garanzie e tutela gli interessi delle parti.

La registrazione del contratto preliminare costituisce una prova di avvenuta stipula e di contenuto del contratto, e può rappresentare un elemento utile per l’eventuale richiesta di un mutuo o di un finanziamento bancario per l’acquisto dell’immobile.

In sintesi, il contratto preliminare di compravendita è uno strumento giuridico fondamentale per la compravendita di immobili e altri beni di valore elevato. La sua stipula garantisce la tutela delle parti in causa e costituisce una prova di avvenuta stipula e di contenuto del contratto. La registrazione del contratto preliminare presso l’Agenzia delle Entrate è fortemente consigliata, poiché offre maggiori garanzie e tutela gli interessi delle parti. La registrazione online ha reso il processo più semplice e rapido, evitando lunghe attese e risparmiando tempo prezioso.

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In questo articolo osserveremo nel dettaglio il caso specifico di un immobile senza certificato di agibilità.

Il certificato di agibilità (o abitabilità) è un documento chiave perché un immobile sia in regola urbanisticamente. Una volta “agibilità” e “abitabilità” non erano termini interscambiabili: l’abitabilità perteneva immobili residenziali, l’agibilità era concessa per tutti gli altri tipi di immobile.

Nel 2001, il nuovo Testo Unico dell’Edilizia ha riassunto nell’unico “certificato di agibilità” I due diversi documenti.

Nel 2016 anche il certificato di agibilità è stato sostituito dalla “SCA” (Segnalazione Certificato di Agibilità), che si distingue dai precedenti certificati perché non comporta la richiesta d’ottenimento al comune, ma consiste in un’autocertificazione da parte del Direttore dei lavori o di un altro tecnico, che possa attestare la conformità ai requisiti di legge.

All’articolo 24 del testo unico dell’Edilizia, in cui sono stabilite le condizioni irrinunciabili e necessarie per abitare un immobile, leggiamo: “sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale”.

Per ottenere il certificato di abitabilità importa la chiusura della pratica edilizia, la certificazione degli impianti e l’effettuazione di un collaudo statico e di regolare accatastamento.

Se un immobile dovesse venire venduto senza certificato di agibilità, cosa accadrebbe? È questo un grave inadempimento tale da risultare nella risoluzione del contratto? Di più, in quale caso non consegnare il certificato realizza una ipotesi di aliud pro alio?

Per rispondere a queste domande, ecco una sentenza del Tribunale di Novara (n.60, 31/01/23).

Si tratta di un immobile privo del certificato di agibilità e di una domanda di risoluzione del contratto di compravendita.

La vicenda

L’acquirente di un immobile espone di avere riscontrato, a distanza di tempo, che l’immobile sia affetto da difetti di manutenzione (trattasi di infiltrazioni, muffe, stillicidio, sgretolamento dei trucioli di legno dal soffitto) e che ciò sia stato accertato dalla perizia di un professonista, il quale di più ha rilevato la mancata impermealizzazione del tetto, delle irregolarità degli impianti elettrici e del gas, la presenza di infiltrazioni e la probabile insistenza di amianto. L’acquirente ha rappresentato, inoltre, che l’ingegnere incaricato aveva assegnato una classe energetica diversa da quello certificata, nonché, nel contesto di ricerche presso il Comune competente, che non erano reperibili le certificazioni di conformità degli impianti elettrici e del metano e che non è presente alcun certificato di abitabilità dell’immobile.

L’attrice, quindi, ha richiesto l’accertamento dell’inesistenza del certificato di agibilità dell’immobile acquistato nel 2014 nonché la risoluzione del contratto per grave inadempimento del venditore, la resistuzione dell’importo versato (con aggiunta degli oneri di estinzione del mutuo) e il risarcimento del danno patrimoniale.

La parte convenuta si è costituita in giudizio, adducendo l’esistenza di un accordo tra le parti, in virtù del quale l’acquirente si sarebbe fatto carico del conseguimento del certificato di abitabilità dell’immobile.

Per un immobile privo di agibilità quindi vale la risoluzione del contratto di compravendita soltanto in caso non ci siano le condizioni per ottenere il certificato.

Il Tribunale ha ritenuto non sussistente una gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Soltanto non nel caso in cui non ci siano le condizioni per conseguire il certificato, per via di violazioni insanabili delle disposizioni urbanistiche, si verifica un inadempimento idoneo alla risoluzione della compravendita, nelle altre ipotesi, invece, l’omissione del venditore è da valutare in relazione alla gravità e all’importanza dell’inadempimento.

L’articolo 1455 c.c. impone la verifica dell’entità dell’inadempimento, perché deve il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento e, allorché manchi il certificato d’agibilità, verificare se i difetti rilevati incidano sulla destinazione abitativa e solo in questo caso dichiarare risolto il contratto.

Nel caso specifico, grazie agli accertamenti del Ctu è risultato che il rilascio dell’agibilità fosse rilasciabile in modo agevole con la realizzazione di interventi di modesto impegno economico.

I vizi che ostano al rilascio erano tutti minimali e regolarizzabile e nessun difetto sotto il profilo strutturale sussisteva: l’ipotesi dell’ “aliud pro alio” non si è concretata.

Ai sensi dell’art. 1453 c.c. fuori dai vincoli dei termini di decadenza e prescrizione secondo l’art. 1495 c.c., l’ “aliud pro alio” si realizza nel caso in cui il bene venduto differisca sostanzialmente da quello pattuito in quanto, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente inidoneo a fornire l’utilità richiesta, ovvero ad assolvere alla stabilita destinazione economico-sociale.

Sussisteva, dunque, l’inadempimento del convenuto rispetto al proprio obbligo di alienare un bene fornito di certificato di agibilità, in quanto impossibile da ottenere per l’acquirente nello stato in cui l’immobile era stato venduto per le carenze esistenti, quantomeno rispetto all’impianto del gas. Cionondimeno, la pronta realizzazione degli interventi necessari alla certificazione di agibilità ha risultato nel rigetto della domanda di risoluzione del contratto poiché non sorretta da inadempimento qualificabile come grave.

Il Tribunale ha quindi suggerito che sia possibile per l’attrice ottenere tutela agendo per l’adempimento ovvero chiedendo di essere risarcita dei costi per gli interventi utili all’ottenimento del certificato di abitabilità e all’avvio della pratica relativa; domanda in quella sede non formulata in quanto si è agito unicamente per la risoluzione.